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  • Martin Reiss

Finanzamt fördert Wohnungsneubau

Aktualisiert: Okt 13

Um den Neubau von Mietwohnungen zu fördern, wurde im Jahr 2019 eine neue Sonderabschreibung durch den Gesetzgeber eingeführt. Vermieter können demnach in den ersten vier Jahren bis zu 20 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten, zusätzlich zur regulären Abschreibung, steuerlich ansetzen.

Das Bundesministerium für Finanzen hat sich aktuell zur Anwendung dieser Gesetzesregelung mit einem Schreiben detaillierte Anweisungen bekanntgeben. Folgend werden die wesentlichen Voraussetzungen zur Nutzung dieser Sonderabschreibung dargestellt.


Herstellungs-/Anschaffungsvorgang

Von der gesetzlichen Regelung sind lediglich neugeschaffene Wohnungen betroffen, also für den Neubau von Wohnflächen oder den Ausbau von vorhandenen Wohnflächen durch Aufstockung oder Flächenerweiterung. Für die Modernisierung oder Sanierung von bestehenden Wohnraum kann die Sonderabschreibung nicht angesetzt werden. Einzig die Umgestaltung von Gewerberäumen zu Wohnräumen ist zulässig.


Für den Erwerb von Wohnraum, muss die Anschaffung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgen. Als angeschafft gilt der Übergang von Nutzen und Lasten, der Zeitpunkt der Verschaffung der Verfügungsmacht.

Der Bauantrag für den Neubau muss zwischen dem 1. September 2018 und spätestens bis zum 31. Dezember 2021 gestellt worden sein, wobei der Eingangsstempel des zuständigen Bauamts Ausschlag gebend ist. Soweit kein Bauantrag notwendig ist, gilt der gleiche Zeitraum entsprechend für die Bauanzeige.


Wohnungsart

Für die Art der Wohnungen wird auf das Bewertungsgesetz verwiesen. Demnach muss die Wohnung die Möglichkeit bieten, einen selbständigen Haushalt zu führen, und mittels eigenem Zugang von anderen Wohnungen baulich getrennt sein. Zudem muss die Wohnung eine Fläche von mindestens 23 Quadratmetern aufweisen und Nebenräume beinhalten, die zur Haushaltsführung notwendig sind, d.h. Küche, Badezimmer, Toilette.

Für Studenten- und Seniorenappartements gelten abweichende Voraussetzungen. Eine solche Wohnung muss mindestens 20 Quadratmeter groß sein und neben einem Wohn-Schlafraum und einem Bad auch eine Kochgelegenheit mit entsprechenden Anschlüssen bzw. eine eingerichtete Küchenkombination beinhalten.

Für die steuerliche Förderung muss sich die Wohnung in einem Mitgliedsstaat der EU befinden, oder in einem Staat, welcher Amtshilfe aufgrund dem EU-Amtshilfegesetz gemäß den Voraussetzungen des Steuergesetzes leistet, beispielsweise Australien, Kanada und die Schweiz.


Nutzung des Wohnraums

Die Wohnung muss entgeltlich zu fremden Wohnzwecken vermietet werden. Der Mietvertrag muss entweder eine unbefristete Nutzungsdauer enthalten, oder mindestens für ein Jahr abgeschlossen werden. Die Eigennutzung und die unentgeltliche Überlassung der Wohnung ist ausgeschlossen. Ebenso die vorübergehende Beherbergung von Personen, im Rahmen von Ferienwohnungen, Hotels usw.


Die Untervermietung oder die Nutzung eines Raumes als häuslichen Arbeitszimmers durch den Mieter sind dabei unschädlich.

Die unentgeltliche Überlassung zu Wohnzwecken muss im Jahr der Herstellung bzw. Anschaffung und in den darauffolgenden neun Jahren durchgeführt werden. Erfolgt in diesem Zeitraum eine Eigennutzung entfällt rückwirkend der Anspruch auf die Sonderabschreibung. Wird die Wohnung im 10-Jahres-Zeitraum veräußert, verbleibt der bisherige Anspruch auf die Sonderabschreibung nur, wenn wem vom Erwerber eine Bestätigung vorgelegt werden kann, dass die Wohnung weiterhin entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet wird.


Berechnung der Abschreibung

Die Bemessungsgrundlage stellen die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, die anteiligen Nebenkosten bei einer Anschaffung, wie Notarkosten und Grunderwerbsteuer, sowie die anschaffungsnahen Herstellungskosten, dar.

Der Anspruch auf die Sonderabschreibung verfällt, gegebenenfalls auch rückwirkend, soweit die soeben benannten Kosten 3.000 Euro pro Quadratmeter übersteigen. Wird diese Grenze nicht überschritten, gilt für die Abschreibungsberechnung eine Höchstgrenze der Bemessungsgrundlage von 2.000 Euro pro Quadratmeter.

Die Sonderabschreibung kann sodann im Jahr der Anschaffung bzw. Herstellung und in den folgenden drei Jahren jeweils bis zu 5 Prozent der Bemessungsgrundlage steuerlich angegeben werden. Eine zusätzliche Sonderabschreibung für Gebäude in Sanierungsgebieten oder städtebaulichen Entwicklungsgebieten sowie für Baudenkmäler entfällt jedoch.


In Kooperation mit der





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