Die Schenkung von Immobilien ist ein wesentlicher Bestandteil der vorweggenommenen Vermögensnachfolge. Wohnhäuser, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke können bereits zu Lebzeiten auf Kinder, Ehegatten oder andere Personen übertragen werden. Dabei sind neben den zivilrechtlichen Eigentumsverhältnissen insbesondere die schenkungsteuerlichen Bewertungsregeln, persönlichen Freibeträge und möglichen Steuerbefreiungen zu berücksichtigen.
Anders als bei einer Geldschenkung entspricht der steuerlich relevante Wert einer Immobilie nicht zwangsläufig einem unmittelbar feststehenden Betrag. Das Finanzamt ermittelt den Grundbesitzwert anhand gesetzlich vorgeschriebener Bewertungsverfahren. Darüber hinaus können bestehende Darlehen, vorbehaltene Nutzungsrechte, vereinbarte Gegenleistungen und die Art der Immobiliennutzung Auswirkungen auf die steuerliche Behandlung haben.
Die Übertragung einer Immobilie muss deshalb nicht in jedem Fall zu einer Schenkungsteuerbelastung führen. Entscheidend sind der Wert des übertragenen Vermögens, das Verhältnis zwischen Schenker und Beschenktem, frühere Zuwendungen und die konkrete rechtliche Ausgestaltung der Übertragung.
1. Wann liegt eine steuerpflichtige Immobilienschenkung vor?
Eine Immobilienschenkung liegt steuerrechtlich grundsätzlich vor, wenn eine Person durch die Übertragung von Grundvermögen auf Kosten einer anderen Person unentgeltlich bereichert wird. Die gesetzliche Grundlage bildet § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG.
Gegenstand einer Schenkung können insbesondere Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, vermietete Mehrfamilienhäuser, Baugrundstücke, Grundstücksanteile und andere grundstücksgleiche Rechte sein.
Eine vollständige Eigentumsübertragung ist nicht erforderlich. Auch die unentgeltliche Übertragung eines Miteigentumsanteils, beispielsweise von 50 Prozent an einem Wohnhaus, kann eine Schenkung darstellen.
Steuerrechtlich ist zwischen drei grundlegenden Übertragungsformen zu unterscheiden:
Vollständig unentgeltliche Übertragung: Die Immobilie wird ohne Gegenleistung übertragen. Der steuerliche Erwerb bestimmt sich grundsätzlich nach dem maßgeblichen Grundbesitzwert unter Berücksichtigung gegebenenfalls abzugsfähiger Belastungen.
Teilentgeltliche Übertragung: Der Beschenkte zahlt einen Kaufpreis, übernimmt Verbindlichkeiten oder erbringt andere wirtschaftliche Gegenleistungen, deren Wert hinter dem Wert der übertragenen Immobilie zurückbleibt. Eine solche gemischte Schenkung enthält einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Bestandteil.
Schenkung unter Auflagen: Die Übertragung erfolgt unter bestimmten Verpflichtungen. Dazu können Versorgungsleistungen, Nutzungsrechte oder andere vertraglich festgelegte Belastungen gehören.
Die Unterscheidung ist insbesondere deshalb relevant, weil Gegenleistungen nicht nur die Schenkungsteuer, sondern gegebenenfalls auch die Einkommensteuer und Grunderwerbsteuer beeinflussen.
2. Wie bewertet das Finanzamt eine verschenkte Immobilie?
Bei einer Immobilienschenkung richtet sich die steuerliche Bewertung grundsätzlich nach dem Bewertungsgesetz (BewG). Maßgeblich sind die Verhältnisse am steuerlichen Bewertungsstichtag.
Für die Ermittlung des Grundbesitzwerts werden unterschiedliche Verfahren angewendet. Welches Verfahren zum Einsatz kommt, richtet sich unter anderem nach Grundstücksart, Gebäudeart, Nutzungsverhältnissen und den verfügbaren Marktdaten.
Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren wird grundsätzlich bei Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäusern angewendet.
Grundlage sind geeignete Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren, die insbesondere aus den Daten der örtlichen Gutachterausschüsse abgeleitet werden.
Dabei können unter anderem Lage, Grundstücksgröße, Gebäudeart, Baujahr und weitere wertbeeinflussende Merkmale berücksichtigt werden.
Das Verfahren soll den Wert anhand vergleichbarer Grundstücke und Immobilien bestimmen.
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren kommt insbesondere bei Mietwohngrundstücken zur Anwendung. Es wird außerdem bei bestimmten Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Immobilien eingesetzt.
Im Mittelpunkt steht die nachhaltig erzielbare Ertragskraft des Grundstücks. Berücksichtigt werden insbesondere die maßgeblichen Mieterträge, Bewirtschaftungskosten, Bodenwerte und Liegenschaftszinssätze.
Für vermietete Mehrfamilienhäuser ist dieses Verfahren besonders relevant, weil sich der steuerliche Wert nicht ausschließlich aus Gebäudegröße und Bausubstanz ergibt.
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren wird insbesondere angewendet, wenn für bestimmte Immobilien keine geeigneten Vergleichswerte vorliegen oder das Gesetz diese Bewertungsmethode für die jeweilige Grundstücksart vorsieht.
Die Wertermittlung berücksichtigt den Bodenwert sowie einen nach gesetzlichen Vorgaben ermittelten Gebäudesachwert. Anschließend erfolgt eine Anpassung an die Verhältnisse auf dem Grundstücksmarkt.
Gesetzliche Grundlage für die Zuordnung der Verfahren ist § 182 BewG.
3. Kann ein niedrigerer Immobilienwert nachgewiesen werden?
Der nach dem Bewertungsgesetz ermittelte Grundbesitzwert muss nicht in jedem Fall mit dem tatsächlich am Markt erzielbaren Verkaufspreis übereinstimmen.
Insbesondere besondere Grundstückseigenschaften, bauliche Mängel, rechtliche Einschränkungen oder außergewöhnliche Nutzungsverhältnisse können dazu führen, dass der tatsächliche Verkehrswert unter dem gesetzlich ermittelten Wert liegt.
Nach § 198 BewG besteht die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen.
Hierfür kommen insbesondere ein geeignetes Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines entsprechend qualifizierten Sachverständigen in Betracht.
Auch ein unter gewöhnlichen Marktbedingungen zustande gekommener Kaufpreis kann als Nachweis dienen, wenn der Verkauf innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag erfolgt ist und sich die maßgeblichen Verhältnisse nicht verändert haben.
Ein niedrigerer Wert kann nicht allein aufgrund einer persönlichen Einschätzung oder eines beliebigen Immobilienangebots angesetzt werden. Er muss nach den gesetzlichen Anforderungen nachgewiesen werden.
Die Möglichkeit des Nachweises ist vor allem bei höherwertigen Immobilien von Bedeutung, da bereits vergleichsweise geringe Bewertungsunterschiede erhebliche Auswirkungen auf die Bemessungsgrundlage der Schenkungsteuer haben können.
4. Welche Freibeträge gelten bei der Immobilienschenkung?
Die persönlichen Freibeträge gelten unabhängig davon, ob Geldvermögen, Wertpapiere oder Immobilien übertragen werden. Ihre Höhe richtet sich nach dem persönlichen Verhältnis zwischen Schenker und Beschenktem.
| Verhältnis zum Schenker | Persönlicher Freibetrag |
|---|---|
| Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner | 500.000 € |
| Kind oder Stiefkind | 400.000 € |
| Enkelkind, dessen Elternteil bereits verstorben ist | 400.000 € |
| Enkelkind im Regelfall | 200.000 € |
| Urenkelkind | 100.000 € |
| Eltern und Großeltern bei Schenkungen | 20.000 € |
| Geschwister, Nichten und Neffen | 20.000 € |
| Nicht verwandte Personen | 20.000 € |
Die Beträge entsprechen § 16 ErbStG und beziehen sich auf die regulären Freibeträge bei unbeschränkter Steuerpflicht. Bei beschränkter Steuerpflicht können besondere Berechnungsvorschriften gelten.
Beispiel: Übertragung eines Einfamilienhauses auf ein Kind
Ein Vater schenkt seiner Tochter ein Einfamilienhaus mit einem steuerlich maßgeblichen Wert von 550.000 Euro. Frühere Schenkungen innerhalb des maßgeblichen Zehnjahreszeitraums liegen nicht vor.
| Berechnung | Betrag |
|---|---|
| Steuerlicher Immobilienwert | 550.000 € |
| Persönlicher Freibetrag | −400.000 € |
| Steuerpflichtiger Erwerb | 150.000 € |
| Schenkungsteuer bei 11 % | 16.500 € |
Das Beispiel unterstellt eine vollständig unentgeltliche Übertragung ohne zusätzliche Steuerbefreiungen oder abzugsfähige Belastungen.
Die Schenkungsteuer beträgt in diesem vereinfachten Fall 16.500 Euro.
Würde der Vater stattdessen nur einen Miteigentumsanteil im steuerlichen Wert von 275.000 Euro übertragen, wäre dieser Erwerb unter den genannten Voraussetzungen durch den persönlichen Freibetrag vollständig gedeckt.
Die Freibeträge werden bei der Übertragung von Immobilien nicht anders behandelt als bei sonstigen Schenkungen. Allerdings können besondere Befreiungsvorschriften für bestimmte Immobilien zusätzlich zur Anwendung kommen.
5. Wie können Immobilien über mehrere Schenkungen übertragen werden?
Nach § 14 ErbStG werden mehrere Vermögensvorteile, die innerhalb von zehn Jahren von derselben Person erworben werden, bei der Berechnung der Schenkungsteuer zusammengerechnet.
Der persönliche Freibetrag steht somit nicht bei jeder beliebigen Einzelschenkung erneut zur Verfügung.
Nach Ablauf des maßgeblichen Zehnjahreszeitraums können weitere Übertragungen erneut unter Berücksichtigung des persönlichen Freibetrags erfolgen.
Beispiel: Schenkung eines Mehrfamilienhauses in zwei Etappen
Eine Mutter besitzt ein Mehrfamilienhaus mit einem angenommenen steuerlichen Wert von 800.000 Euro. Sie möchte das Eigentum auf ihren Sohn übertragen.
Im ersten Schritt überträgt sie einen Miteigentumsanteil von 50 Prozent.
Der steuerliche Wert dieses Anteils beträgt unter den vereinfachten Annahmen 400.000 Euro und entspricht damit dem persönlichen Freibetrag des Sohnes.
Nach Ablauf von mehr als zehn Jahren überträgt die Mutter den verbleibenden Anteil.
Beträgt dessen steuerlicher Wert zu diesem Zeitpunkt ebenfalls 400.000 Euro und bestehen keine anderen anrechenbaren Erwerbe, kann auch die zweite Übertragung vom persönlichen Freibetrag erfasst sein.
Zu berücksichtigen ist jedoch, dass der Wert des später übertragenen Anteils erneut anhand der dann maßgeblichen Verhältnisse ermittelt wird.
Steigen die Immobilienpreise, kann der zweite Übertragungswert entsprechend höher ausfallen.
Eine Übertragung in mehreren Etappen setzt außerdem voraus, dass die entsprechenden Eigentumsanteile tatsächlich übertragen werden. Eine bloße vertragliche Ankündigung einer künftigen Übertragung führt nicht zu einer bereits vollzogenen Schenkung.
6. Ist die Schenkung des Familienheims steuerfrei?
Für die Übertragung eines selbst genutzten Familienheims zwischen Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern besteht eine besondere Steuerbefreiung.
Nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG kann die Übertragung des Eigentums oder Miteigentums an einem begünstigten Familienheim unter den gesetzlichen Voraussetzungen vollständig von der Schenkungsteuer befreit sein.
Die Befreiung gilt für begünstigte Immobilien im Inland sowie in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraums.
Entscheidend ist, dass die Immobilie die gesetzlichen Voraussetzungen eines Familienheims erfüllt und zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird.
Bei einer begünstigten Schenkung unter Ehegatten ist die Steuerbefreiung grundsätzlich weder auf einen Immobilienwert von 500.000 Euro noch auf eine Wohnfläche von 200 Quadratmetern begrenzt.
Beispiel: Familienheim im Wert von 1,5 Millionen Euro
Ein Ehegatte ist Alleineigentümer eines gemeinsam zu eigenen Wohnzwecken genutzten Einfamilienhauses. Der steuerliche Wert beträgt 1,5 Millionen Euro.
Überträgt er das Eigentum auf den anderen Ehegatten und sind sämtliche Voraussetzungen der Familienheimbefreiung erfüllt, kann die Schenkung vollständig steuerfrei erfolgen.
Der persönliche Freibetrag von 500.000 Euro muss dafür nicht in Anspruch genommen werden.
Wichtig ist die Abgrenzung zur Übertragung auf Kinder. Die besondere Familienheimbefreiung bei Schenkungen unter Lebenden gilt nicht entsprechend für die Schenkung eines Hauses an ein Kind.
Bei der Vererbung eines Familienheims an Kinder können dagegen unter gesonderten gesetzlichen Voraussetzungen besondere Steuerbefreiungen greifen. Hierzu gehören unter anderem die unverzügliche Bestimmung zur Selbstnutzung, die Wohnflächenbegrenzung von 200 Quadratmetern und grundsätzlich eine zehnjährige Selbstnutzung.
Die Voraussetzungen einer Immobilienschenkung und eines Immobilienerwerbs von Todes wegen dürfen deshalb nicht miteinander gleichgesetzt werden.
7. Welche steuerlichen Vorteile bestehen bei vermieteten Immobilien?
Für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke sieht § 13d ErbStG eine besondere Steuerbegünstigung vor.
Erfüllt die Immobilie die gesetzlichen Voraussetzungen, wird sie bei der Ermittlung der Schenkungsteuer lediglich mit 90 Prozent ihres maßgeblichen Werts angesetzt.
Damit bleiben grundsätzlich 10 Prozent des begünstigten Immobilienwerts außer Ansatz.
Diese Begünstigung kann unter anderem bei vermieteten Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern relevant sein.
Beispiel: Schenkung einer vermieteten Eigentumswohnung
Ein Vater überträgt seinem Sohn eine vermietete Eigentumswohnung. Der steuerlich festgestellte Grundbesitzwert beträgt 500.000 Euro.
| Berechnung | Betrag |
|---|---|
| Festgestellter Grundbesitzwert | 500.000 € |
| Steuerbefreiung nach § 13d ErbStG, 10 % | −50.000 € |
| Maßgeblicher Wert vor persönlichen Freibeträgen | 450.000 € |
| Persönlicher Freibetrag des Kindes | −400.000 € |
| Steuerpflichtiger Erwerb | 50.000 € |
| Schenkungsteuer bei 7 % | 3.500 € |
Das Beispiel unterstellt, dass alle Voraussetzungen der Steuerbefreiung erfüllt sind, keine früheren Erwerbe anzurechnen sind und keine weiteren Belastungen berücksichtigt werden müssen.
Ohne den Abschlag für vermietete Wohnimmobilien wäre der steuerpflichtige Erwerb entsprechend höher.
Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?
Die Begünstigung setzt insbesondere voraus, dass das Grundstück oder der entsprechende Grundstücksteil tatsächlich zu Wohnzwecken vermietet wird beziehungsweise die gesetzlichen Voraussetzungen für die begünstigte Nutzung erfüllt.
Bei gemischt genutzten Gebäuden kann eine Aufteilung zwischen begünstigten und nicht begünstigten Gebäudeteilen erforderlich sein.
Für Immobilien außerhalb Deutschlands sind die besonderen gesetzlichen Belegenheitsvoraussetzungen zu beachten. Unter bestimmten Voraussetzungen können auch Immobilien in Drittstaaten begünstigt sein.
Die Vorschrift enthält darüber hinaus Einschränkungen für bestimmte Weiterübertragungsverpflichtungen und begünstigtes Betriebsvermögen.
8. Wie funktioniert eine Immobilienschenkung mit Nießbrauch?
Bei der Übertragung einer Immobilie unter Nießbrauchsvorbehalt geht das Eigentum auf den Beschenkten über, während sich der Schenker bestimmte Nutzungsrechte vorbehält.
Der Nießbrauch kann insbesondere dazu berechtigen, die Immobilie weiterhin selbst zu nutzen oder die Erträge aus einer Vermietung zu beziehen.
Bei vermieteten Immobilien kann der bisherige Eigentümer beispielsweise Eigentum und Vermietungserträge voneinander trennen: Das Kind wird Eigentümer, während die Eltern weiterhin die Mieteinnahmen erhalten.
Ein vorbehaltenes Nießbrauchsrecht stellt für den Beschenkten eine wirtschaftliche Belastung dar, die bei der schenkungsteuerlichen Bewertung grundsätzlich berücksichtigt werden kann.
Wie wird der Nießbrauch steuerlich bewertet?
Der Kapitalwert eines lebenslangen Nießbrauchs wird grundsätzlich anhand des steuerlich maßgeblichen Jahreswerts und eines gesetzlich bestimmten Vervielfältigers errechnet.
Dieser Vervielfältiger berücksichtigt unter anderem das Lebensalter der berechtigten Person und die maßgeblichen Sterbetafeln.
Die gesetzlichen Grundlagen finden sich insbesondere in §§ 14 bis 16 BewG.
Für die Kapitalisierung werden die vom Bundesministerium der Finanzen veröffentlichten maßgeblichen Vervielfältiger verwendet.
Beispiel: Übertragung eines Mehrfamilienhauses mit Nießbrauch
Ein Vater überträgt seinem Sohn ein Mehrfamilienhaus im steuerlichen Wert von 900.000 Euro.
Gleichzeitig behält er sich den lebenslangen Nießbrauch vor.
Für dieses Beispiel wird ein steuerlich anzuerkennender Kapitalwert des Nießbrauchs von 300.000 Euro unterstellt.
| Berechnung | Betrag |
|---|---|
| Immobilienwert | 900.000 € |
| Abzugsfähiger Nießbrauchswert | −300.000 € |
| Verbleibender Wert | 600.000 € |
Unter der vereinfachten Annahme, dass der Nießbrauch vollständig abzugsfähig ist, beträgt der verbleibende Wert somit 600.000 Euro. Die weitere Berechnung hängt insbesondere von anwendbaren Steuerbefreiungen, dem persönlichen Freibetrag und möglichen weiteren Belastungen ab.
In tatsächlichen Übertragungsfällen muss der Kapitalwert des Nießbrauchs nach den gesetzlichen Bewertungsregeln ermittelt werden. Die vereinbarte Last lässt sich nicht beliebig hoch ansetzen.
Welche Auswirkungen hat der Nießbrauch auf Mieteinnahmen?
Bei einem umfassenden Vorbehaltsnießbrauch können die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung weiterhin dem Nießbrauchsberechtigten zuzurechnen sein.
Das Eigentum des Beschenkten führt somit nicht automatisch dazu, dass diesem auch die laufenden Vermietungseinkünfte steuerlich zugerechnet werden.
Die einkommensteuerliche Behandlung richtet sich nach der tatsächlichen Ausgestaltung und Durchführung des Nießbrauchs.
Auch die Zuordnung von Werbungskosten, Instandhaltungsaufwendungen und Gebäudeabschreibungen ist gesondert zu beurteilen.
9. Was unterscheidet ein Wohnrecht vom Nießbrauch?
Ein vorbehaltenes Wohnungsrecht und ein Nießbrauch sind rechtlich und wirtschaftlich nicht identisch.
Ein Wohnungsrecht ermöglicht dem Berechtigten grundsätzlich die Nutzung der vertraglich bestimmten Räume zu eigenen Wohnzwecken.
Ein Nießbrauch kann dagegen weitergehende Nutzungsbefugnisse umfassen und insbesondere die Vereinnahmung von Mieterträgen ermöglichen.
| Merkmal | Wohnungsrecht | Nießbrauch |
|---|---|---|
| Selbst in der Immobilie wohnen | Ja, im vereinbarten Umfang | Grundsätzlich ja |
| Immobilie vermieten und Mieten vereinnahmen | Regelmäßig nicht allein aufgrund des Wohnungsrechts | Grundsätzlich möglich |
| Steuerliche Bewertung | Nach den einschlägigen Bewertungsregeln | Nach den einschlägigen Bewertungsregeln |
| Wirtschaftliche Nutzung | Auf das vereinbarte Wohnrecht begrenzt | Umfassender, abhängig von der Vereinbarung |
| Grundbuchliche Absicherung | Möglich | Möglich |
Beide Rechte können den wirtschaftlichen Wert des übertragenen Eigentums beeinflussen.
Die Höhe einer steuerlich anzuerkennenden Belastung hängt unter anderem von Umfang, Dauer und tatsächlichem wirtschaftlichem Wert des jeweiligen Nutzungsrechts ab.
Bei einer Immobilienübertragung ist deshalb nicht allein die Bezeichnung des vorbehaltenen Rechts maßgeblich, sondern dessen rechtlicher und wirtschaftlicher Inhalt.
10. Was gilt bei Immobilien mit bestehenden Darlehen?
Viele Immobilien werden übertragen, obwohl noch Bankdarlehen bestehen.
Eine solche Übertragung kann unterschiedliche steuerliche Folgen haben, je nachdem, ob der Schenker die Darlehen weiterhin selbst trägt oder der Beschenkte bestimmte Verbindlichkeiten übernimmt.
Entscheidend ist zunächst, dass eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld nicht automatisch mit einer persönlichen Schuldübernahme gleichzusetzen ist.
Eine Grundschuld dient der dinglichen Absicherung einer Forderung. Ob der Beschenkte zugleich die persönliche Verpflichtung gegenüber der Bank übernimmt, ist gesondert zu beurteilen.
Übernimmt der Beschenkte tatsächlich Darlehensverbindlichkeiten oder andere wirtschaftliche Verpflichtungen, kann hierin eine Gegenleistung liegen.
Beispiel: Grundstücksübertragung mit Darlehensübernahme
Eine Mutter überträgt ihrer Tochter ein Wohnhaus im steuerlichen Wert von 700.000 Euro.
Die Tochter übernimmt im Zusammenhang mit der Übertragung eine Darlehensverbindlichkeit von 200.000 Euro.
Wirtschaftlich erhält sie damit einen Vermögensvorteil, der unter vereinfachten Annahmen 500.000 Euro beträgt.
Steuerrechtlich kann eine gemischte Schenkung vorliegen.
Bei der Berechnung sind jedoch die genaue Schuldübernahme, die gesetzlichen Abzugsregeln und mögliche Wechselwirkungen mit Steuerbefreiungen zu berücksichtigen.
Zudem kann die Übernahme einer Darlehensverbindlichkeit einkommensteuerlich einen entgeltlichen Teil der Übertragung begründen.
Eine Immobilienschenkung mit Darlehensübernahme ist daher nicht ausschließlich anhand der Schenkungsteuer zu beurteilen.
11. Fällt bei einer Immobilienschenkung Grunderwerbsteuer an?
Reine Grundstücksschenkungen unter Lebenden im Sinne des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes sind nach § 3 Nr. 2 GrEStG grundsätzlich von der Grunderwerbsteuer befreit.
Die Befreiung gilt unabhängig davon, ob die Schenkung unter Verwandten oder zwischen nicht verwandten Personen erfolgt.
Eine Besonderheit besteht allerdings bei Grundstücksschenkungen unter Auflagen.
Soweit der Wert einer Auflage bei der Schenkungsteuer abzugsfähig ist, kann der entsprechende Teil der Übertragung nach Maßgabe des Grunderwerbsteuergesetzes grunderwerbsteuerpflichtig sein.
Darüber hinaus bestehen gesonderte Grunderwerbsteuerbefreiungen, insbesondere für Grundstücksübertragungen zwischen Ehegatten sowie zwischen Personen, die in gerader Linie miteinander verwandt sind.
Bei gemischten Schenkungen und Übertragungen unter Nutzungsrechtsvorbehalt kommt es deshalb auf die konkrete Gestaltung und die jeweils einschlägigen Befreiungstatbestände an.
Eine schenkungsteuerfreie Übertragung ist nicht zwangsläufig in jeder Hinsicht steuerfrei. Umgekehrt kann eine Übertragung auch dann von der Grunderwerbsteuer befreit sein, wenn Schenkungsteuer anfällt.
12. Welche Auswirkungen hat eine spätere Veräußerung auf die Einkommensteuer?
Bei einer unentgeltlichen Immobilienübertragung wird für Zwecke des § 23 EStG grundsätzlich die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger dem Beschenkten zugerechnet.
Damit beginnt die für private Grundstücksveräußerungsgeschäfte maßgebliche Zehnjahresfrist nicht automatisch mit der Schenkung erneut.
Beispiel: Immobilie wird nach der Schenkung verkauft
Ein Vater hat im Jahr 2015 eine vermietete Eigentumswohnung erworben und überträgt sie im Jahr 2026 vollständig unentgeltlich auf seine Tochter.
Die Tochter verkauft die Wohnung im Jahr 2027.
Bei der Prüfung der Zehnjahresfrist wird grundsätzlich auf den ursprünglichen Erwerbszeitpunkt des Vaters abgestellt.
Der Verkauf liegt damit außerhalb der regulären Zehnjahresfrist des § 23 EStG, sofern keine besonderen Umstände vorliegen, die zu einer anderen steuerlichen Behandlung führen.
Anders kann die Situation bei einer teilentgeltlichen Übertragung sein. Der entgeltlich erworbene Teil ist gesondert zu beurteilen.
Die Übertragung einer Immobilie kann darüber hinaus Auswirkungen auf die Gebäudeabschreibung haben.
Bei unentgeltlichem Erwerb werden grundsätzlich bestimmte steuerliche Werte des Rechtsvorgängers fortgeführt. Ein neuer Abschreibungsbetrag allein auf Grundlage des aktuellen Immobilienwerts entsteht dadurch nicht automatisch.
13. Können mehrere Kinder unterschiedliche Immobilien erhalten?
Bei der Vermögensnachfolge werden häufig mehrere Immobilien auf unterschiedliche Kinder verteilt.
Beispielsweise kann ein Kind ein selbst genutztes Einfamilienhaus erhalten, während ein anderes Kind eine vermietete Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus übernimmt.
Die einzelnen Schenkungen sind steuerlich für das jeweilige Verhältnis zwischen Schenker und Beschenktem zu beurteilen.
Jedes Kind verfügt grundsätzlich über einen eigenen persönlichen Freibetrag gegenüber jedem Elternteil.
Die unterschiedliche wirtschaftliche Qualität der Immobilien kann jedoch zu erheblichen Unterschieden führen.
Eine vermietete Immobilie kann regelmäßige Einnahmen erzielen, zugleich aber laufende Instandhaltungspflichten verursachen.
Ein selbst genutztes Wohnhaus kann dagegen einen hohen Vermögenswert darstellen, ohne laufende Einnahmen zu erwirtschaften.
Werden Immobilien mit unterschiedlichen Werten übertragen, können Ausgleichszahlungen vereinbart werden. Solche Zahlungsverpflichtungen müssen schenkungsteuerlich und gegebenenfalls einkommensteuerlich gesondert beurteilt werden.
Insbesondere Zahlungen zwischen Geschwistern oder Verpflichtungen zugunsten anderer Familienmitglieder können die rechtliche Einordnung einer Immobilienübertragung verändern.
14. Was gilt bei Immobilien im Ausland?
Auch die Schenkung einer im Ausland gelegenen Immobilie kann der deutschen Schenkungsteuer unterliegen.
Entscheidend ist nicht ausschließlich, wo sich das Grundstück befindet, sondern insbesondere, ob der Schenker oder der Beschenkte der unbeschränkten deutschen Schenkungsteuerpflicht unterliegt.
Bei unbeschränkter Steuerpflicht kann grundsätzlich auch ausländisches Vermögen in die deutsche Besteuerung einbezogen werden.
Beispiel: Ferienimmobilie in Italien
Ein in Deutschland ansässiger Vater überträgt seinem in Deutschland ansässigen Sohn eine Ferienimmobilie in Italien.
Obwohl die Immobilie nicht in Deutschland belegen ist, kann die Übertragung aufgrund der persönlichen Steuerpflicht der Beteiligten in Deutschland schenkungsteuerpflichtig sein.
Zusätzlich ist zu prüfen, ob Italien die Übertragung steuerlich erfasst und ob beziehungsweise wie eine mögliche Doppelbesteuerung vermieden oder gemildert werden kann.
Bei Auslandsimmobilien sind insbesondere die jeweiligen nationalen Steuervorschriften, bestehende Abkommen, Bewertungsregeln und Nachweisanforderungen zu berücksichtigen.
Auch bei Beteiligten, die ihren Wohnsitz bereits ins Ausland verlegt haben, kann unter bestimmten Voraussetzungen weiterhin eine deutsche Schenkungsteuerpflicht bestehen.
Der Wohnsitzwechsel allein schließt eine deutsche Besteuerung daher nicht in allen Fällen aus.
15. Können Immobilien mit Rückforderungsrechten verschenkt werden?
Bei der Übertragung von Immobilien können vertragliche Rückforderungsrechte vereinbart werden.
Solche Regelungen sollen festlegen, unter welchen Voraussetzungen der ursprüngliche Eigentümer die Rückübertragung verlangen kann.
Als mögliche vertragliche Anlässe kommen beispielsweise eine Insolvenz des Beschenkten, bestimmte Verfügungen über das Grundstück oder andere ausdrücklich vereinbarte Ereignisse in Betracht.
Zivilrechtlich können solche Rechte unterschiedlich ausgestaltet und unter bestimmten Voraussetzungen durch eine Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch abgesichert werden.
Steuerlich ist zwischen der Vereinbarung eines Rückforderungsrechts und dessen tatsächlicher Ausübung zu unterscheiden.
Die bloße Vereinbarung führt nicht automatisch zu einer Minderung des schenkungsteuerlichen Immobilienwerts.
Wird eine Schenkung später tatsächlich rückgängig gemacht, kann § 29 ErbStG unter bestimmten Voraussetzungen Auswirkungen auf die ursprünglich entstandene Schenkungsteuer haben.
Dabei kommt es insbesondere auf den rechtlichen Rückforderungsgrund, die tatsächliche Rückübertragung und die gesetzlichen Voraussetzungen an.
16. Welche Bedeutung hat die Schenkung für das spätere Erbe?
Eine zu Lebzeiten übertragene Immobilie gehört nach wirksamer Übertragung grundsätzlich nicht mehr zum Eigentum des Schenkers.
Damit ist jedoch nicht jede erbrechtliche Folge ausgeschlossen.
Insbesondere im Zusammenhang mit Pflichtteils- und Pflichtteilsergänzungsansprüchen können lebzeitige Schenkungen weiterhin relevant sein.
Nach § 2325 BGB können bestimmte Schenkungen bei der Berechnung von Pflichtteilsergänzungsansprüchen berücksichtigt werden.
Dabei sieht das Gesetz grundsätzlich eine zeitabhängige Abschmelzung des anzusetzenden Schenkungswerts vor.
Allerdings kann insbesondere ein umfassender Vorbehaltsnießbrauch dazu führen, dass die für die Pflichtteilsergänzung maßgebliche Frist nicht in der üblichen Weise zu laufen beginnt.
Auch Schenkungen zwischen Ehegatten unterliegen insoweit besonderen Regeln.
Die steuerliche Zehnjahresfrist für persönliche Schenkungsteuerfreibeträge und die erbrechtlichen Fristen für Pflichtteilsergänzungsansprüche sind rechtlich voneinander zu unterscheiden.
Eine Gestaltung, die schenkungsteuerlich zur Nutzung persönlicher Freibeträge führt, muss deshalb nicht zwangsläufig dieselben Wirkungen im Erbrecht haben.
17. Wie erfolgt die notarielle Übertragung einer Immobilie?
Die Übertragung von Grundstückseigentum setzt die Einhaltung der gesetzlichen Formvorschriften voraus.
Nach § 311b Abs. 1 BGB müssen Verträge, durch die sich eine Person zur Übertragung oder zum Erwerb eines Grundstücks verpflichtet, grundsätzlich notariell beurkundet werden.
Die Eigentumsübertragung selbst erfordert regelmäßig die dingliche Einigung der Beteiligten und die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch.
Im Übertragungsvertrag können insbesondere folgende Sachverhalte geregelt werden:
- Umfang der übertragenen Eigentumsanteile und gegebenenfalls vorbehaltene Nutzungsrechte
- Übernahme bestehender Verbindlichkeiten und laufender Grundstückskosten
- Vereinbarungen über Rückforderungsrechte und Verfügungsbeschränkungen
- Regelungen zur Tragung von Instandhaltungskosten
- Ausgleichszahlungen oder sonstige Verpflichtungen des Beschenkten
- Erbrechtliche Anrechnungs- und Ausgleichungsbestimmungen
Die einzelnen Regelungen können steuerliche Auswirkungen haben. Deshalb ist für die Besteuerung nicht lediglich entscheidend, dass die Parteien den Vertrag als Schenkungsvertrag bezeichnen.
Maßgeblich ist die tatsächliche rechtliche und wirtschaftliche Ausgestaltung.
18. Muss eine Immobilienschenkung dem Finanzamt gemeldet werden?
Nach § 30 ErbStG sind schenkungsteuerlich relevante Erwerbe grundsätzlich innerhalb von drei Monaten nach Kenntniserlangung beim zuständigen Finanzamt anzuzeigen.
Die Anzeigepflicht betrifft bei Schenkungen unter Lebenden grundsätzlich sowohl den Erwerber als auch den Schenker.
Für gerichtlich oder notariell beurkundete Schenkungen besteht allerdings eine gesetzliche Ausnahme von dieser gesonderten Anzeigepflicht.
Da Grundstücksübertragungen regelmäßig notariell beurkundet werden müssen, ist diese Ausnahme bei Immobilienschenkungen besonders relevant.
Unabhängig davon kann das Finanzamt die Abgabe einer Schenkungsteuererklärung verlangen.
In diesem Fall sind unter anderem die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse, der übertragene Grundbesitz, mögliche Gegenleistungen und vorhandene Nutzungsrechte steuerlich zu erfassen.
Die Schenkungsteuererklärung ist von der gesonderten Erklärung zur Feststellung des Grundbesitzwerts zu unterscheiden.
Für die Immobilienbewertung kann das zuständige Lagefinanzamt einen Grundbesitzwert feststellen, der anschließend bei der Schenkungsteuerfestsetzung zugrunde gelegt wird.
19. Welche Kosten entstehen bei einer Immobilienschenkung?
Auch eine steuerfreie Immobilienschenkung kann Kosten verursachen.
Dazu gehören insbesondere Notargebühren und Grundbuchkosten für die Eigentumsübertragung.
Die konkrete Höhe hängt unter anderem vom maßgeblichen Geschäftswert und den erforderlichen notariellen sowie grundbuchrechtlichen Vorgängen ab.
Zusätzliche Kosten können entstehen, wenn besondere Rechte im Grundbuch eingetragen werden sollen.
Dies betrifft beispielsweise die Bestellung eines Nießbrauchs, eines Wohnungsrechts oder einer Rückauflassungsvormerkung.
Weitere Aufwendungen können sich aus der Erstellung von Verkehrswertgutachten oder der Beschaffung benötigter Unterlagen ergeben.
Die schenkungsteuerliche Behandlung solcher Kosten richtet sich danach, um welche Aufwendungen es sich handelt und von welcher Person sie getragen werden.
Die bloße Übernahme sämtlicher Notar- und Grundbuchkosten durch den Schenker führt nicht automatisch in jeder Konstellation zu einer zusätzlichen steuerpflichtigen Schenkung. Die jeweiligen Aufwendungen sind nach ihrem Entstehungsgrund zu beurteilen.
20. Kann die Schenkungsteuer bei Immobilien gestundet werden?
Nicht jede steuerpflichtige Immobilienschenkung führt beim Beschenkten zu einem ausreichenden Zufluss liquider Mittel.
Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn das übertragene Vermögen im Wesentlichen aus einer Wohnimmobilie besteht.
§ 28 Abs. 3 ErbStG enthält besondere Stundungsregelungen für zu Wohnzwecken genutzten Grundbesitz.
Unter den gesetzlichen Voraussetzungen kann die auf entsprechenden Grundbesitz entfallende Steuer auf Antrag bis zu zehn Jahre gestundet werden, soweit der Erwerber die Steuer nur durch Veräußerung dieses Vermögens aufbringen kann.
Die Stundung ist an Voraussetzungen gebunden und bedeutet keinen Erlass der Steuerschuld.
Insbesondere ist die Unterscheidung zwischen entgeltlich und unentgeltlich erworbenem Vermögen sowie zwischen Erbschaft- und Schenkungsteuer bedeutsam. Bei Schenkungen gelten für die Verzinsung andere Regeln als bei einem begünstigten Erwerb von Todes wegen.
21. Welche steuerlichen Fehler können bei Immobilienschenkungen entstehen?
Die steuerlichen Folgen einer Grundstücksübertragung werden nicht ausschließlich durch den Immobilienwert bestimmt.
Fehlerhafte Einschätzungen können insbesondere entstehen, wenn der steuerliche Grundbesitzwert ungeprüft mit dem Kaufpreis oder einem Immobilienangebot gleichgesetzt wird.
Auch kann ein bestehendes Immobiliendarlehen nicht ohne Prüfung der tatsächlichen Schuldverhältnisse pauschal vom Immobilienwert abgezogen werden.
Bei vorbehaltenen Wohn- oder Nießbrauchsrechten ist deren steuerlicher Kapitalwert nach den gesetzlichen Bewertungsregeln zu ermitteln. Ein frei vereinbarter Betrag ist hierfür nicht ausreichend.
Weitere Abgrenzungsprobleme ergeben sich bei gemischten Schenkungen, der Übertragung vermieteter Immobilien und der einkommensteuerlichen Behandlung bereits bestehender Abschreibungsgrundlagen.
Bei Übertragungen innerhalb der Familie ist außerdem zu beachten, dass persönliche Freibeträge stets für das jeweilige Verhältnis zwischen Schenker und Beschenktem gelten. Frühere Zuwendungen derselben Person können sich auf die Steuerberechnung auswirken.
Schließlich dürfen die Steuerbefreiung des Familienheims bei Ehegattenschenkungen, die besonderen Voraussetzungen einer steuerfreien Familienheimvererbung und die Steuerbegünstigung vermieteter Wohnimmobilien nicht miteinander verwechselt werden.
22. Zusammenfassung: Steuerliche Behandlung von Immobilienschenkungen
Die Übertragung von Immobilien zu Lebzeiten unterliegt eigenständigen zivilrechtlichen, bewertungsrechtlichen und steuerlichen Anforderungen.
Für die Schenkungsteuer ist grundsätzlich der nach dem Bewertungsgesetz ermittelte Wert des übertragenen Grundvermögens maßgeblich. Dieser kann durch gesetzliche Steuerbefreiungen und unter bestimmten Voraussetzungen durch abzugsfähige Belastungen beeinflusst werden.
Bei Schenkungen zwischen Eltern und Kindern spielen insbesondere die persönlichen Freibeträge und die Zusammenrechnung von Erwerben innerhalb von zehn Jahren eine wesentliche Rolle.
Für vermietete Wohnimmobilien kann der Bewertungsabschlag nach § 13d ErbStG zur Anwendung kommen. Bei der Übertragung selbst genutzter Familienheime zwischen Ehegatten kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine vollständige Schenkungsteuerbefreiung bestehen.
Ein vorbehaltener Nießbrauch oder ein Wohnungsrecht kann die wirtschaftlichen Folgen einer Übertragung wesentlich verändern. Entsprechende Rechte sind allerdings gesondert zu bewerten und können zugleich Auswirkungen auf die einkommensteuerliche Behandlung haben.
Neben der Schenkungsteuer sind gegebenenfalls die Grunderwerbsteuer, Einkommensteuer und erbrechtliche Folgen zu berücksichtigen.
Die steuerliche Beurteilung einer Immobilienschenkung ergibt sich damit stets aus dem Zusammenwirken von Immobilienwert, Nutzung, persönlichen Verhältnissen, bestehenden Belastungen und vertraglichen Vereinbarungen.
Rechtsgrundlagen (Stand: Oktober 2026): Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (insbesondere §§ 7, 10, 13, 13d, 14, 16, 19, 28–31 ErbStG), Bewertungsgesetz (§§ 13–16, 176–198 BewG), Grunderwerbsteuergesetz (§ 3 GrEStG), Einkommensteuergesetz (§ 23 EStG) und Bürgerliches Gesetzbuch (§§ 311b, 2325 BGB). Maßgeblich ist die jeweils anwendbare Gesetzesfassung.
Am 21.10.2026 durch Martin Reiss abschließend fachlich geprüft und für die Veröffentlichung freigegeben.
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