Nießbrauch bei Schenkungen

1. Was ist ein Nießbrauch?

Der Nießbrauch ist ein gesetzlich geregeltes Nutzungsrecht an einer Sache, einem Recht oder unter bestimmten Voraussetzungen einem Vermögen. Die grundlegenden Vorschriften finden sich in den §§ 1030 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).

Nach § 1030 BGB berechtigt der Nießbrauch dazu, die Nutzungen aus einer Sache zu ziehen, obwohl das Eigentum einer anderen Person zusteht.

Bei einer Immobilie bedeutet dies regelmäßig, dass zwischen dem rechtlichen Eigentümer und dem wirtschaftlich Nutzungsberechtigten unterschieden wird.

Der Eigentümer besitzt die Immobilie und kann grundsätzlich über sein Eigentum verfügen. Der Nießbrauchberechtigte darf die Immobilie dagegen im vereinbarten und gesetzlich zulässigen Umfang nutzen und die daraus entstehenden Erträge vereinnahmen.

Ein Nießbrauch kann beispielsweise folgende Rechte umfassen:

• Die eigene Nutzung einer Wohnung oder eines Hauses.
• Die Vermietung einer Immobilie an Dritte.
• Die Vereinnahmung von Miet- und Pachterträgen.
• Die Nutzung bestimmter Grundstücksflächen.
• Den Bezug von Erträgen aus anderen mit einem Nießbrauch belasteten Vermögenswerten.

Der Nießbrauch führt nicht zu einer Übertragung des Eigentums auf den Berechtigten. Er stellt vielmehr ein eigenständiges Recht dar, das die Nutzungsmöglichkeiten des Eigentümers beschränkt.

Bei Grundstücken wird ein dinglicher Nießbrauch regelmäßig durch Einigung und Eintragung in das Grundbuch bestellt. Ein solches Recht wirkt grundsätzlich auch gegenüber späteren Eigentümern der Immobilie.

2. Welche Bedeutung hat der Nießbrauch bei einer Schenkung?

Bei einer Schenkung mit Nießbrauchsvorbehalt werden Eigentum und Nutzungsberechtigung voneinander getrennt.

Die beschenkte Person erwirbt bereits das Eigentum an dem übertragenen Vermögenswert. Der Schenker behält jedoch bestimmte wirtschaftliche Nutzungsmöglichkeiten zurück.

Diese Gestaltung wird insbesondere bei Immobilien eingesetzt, die langfristig innerhalb einer Familie verbleiben sollen.

Ein typischer Sachverhalt ist die Übertragung eines vermieteten Mehrfamilienhauses von einem Elternteil auf ein Kind. Während das Kind Eigentümer des Grundstücks wird, erhält der Elternteil aufgrund des vorbehaltenen Nießbrauchs weiterhin die Mieteinnahmen.

Der Eigentumswechsel und der Übergang der laufenden Erträge erfolgen somit nicht zwingend zum gleichen Zeitpunkt.

Für die Schenkungsteuer ist entscheidend, dass der Beschenkte ein mit einem Nutzungsrecht belastetes Vermögen erhält. Die daraus entstehende wirtschaftliche Belastung kann bei der Ermittlung der steuerpflichtigen Bereicherung berücksichtigt werden.

Dabei ist zwischen dem steuerlichen Wert des übertragenen Vermögens und dem Kapitalwert des Nießbrauchs zu unterscheiden.

3. Welche Arten des Nießbrauchs gibt es?

Vorbehaltsnießbrauch

Der Vorbehaltsnießbrauch ist die typische Gestaltung bei einer vorweggenommenen Erbfolge.

Der bisherige Eigentümer überträgt einen Vermögenswert auf eine andere Person und behält sich gleichzeitig ein Nießbrauchrecht vor.

Beispielsweise schenken Eltern ihrem Kind ein vermietetes Wohnhaus. Im notariellen Übertragungsvertrag wird vereinbart, dass die Eltern weiterhin sämtliche Mieteinnahmen erhalten.

Der Nießbrauch kann lebenslang oder unter bestimmten Voraussetzungen zeitlich begrenzt bestellt werden.

Bei einem lebenslangen Nießbrauch endet das Nutzungsrecht grundsätzlich mit dem Tod des Berechtigten. Eine automatische Übertragung des persönlichen Nießbrauchrechts auf dessen Erben findet nicht statt.

Zuwendungsnießbrauch

Beim Zuwendungsnießbrauch bleibt das Eigentum unverändert. Stattdessen wird einer anderen Person ein Nießbrauchrecht eingeräumt.

Ein Beispiel ist die Bestellung eines Nießbrauchs zugunsten eines volljährigen Kindes an einer weiterhin den Eltern gehörenden vermieteten Immobilie.

Das Kind kann dadurch im Rahmen des eingeräumten Rechts zur Vereinnahmung der Mieterträge berechtigt sein.

Die unentgeltliche Bestellung eines solchen Rechts kann selbst eine schenkungsteuerlich relevante Zuwendung darstellen.

Anders als beim Vorbehaltsnießbrauch erfolgt keine gleichzeitige Eigentumsübertragung.

Nachrangiger oder aufschiebend bedingter Nießbrauch

Ein Nießbrauch kann vertraglich auch so ausgestaltet werden, dass eine weitere Person erst nach Eintritt eines bestimmten Ereignisses zur Nutzung berechtigt wird.

Bei Ehegatten wird beispielsweise mitunter vereinbart, dass zunächst ein Ehepartner den Nießbrauch ausübt und der überlebende Ehepartner nach dessen Tod ein eigenes Nutzungsrecht erhalten soll.

Für solche Gestaltungen kommt es auf den konkreten rechtlichen Entstehungszeitpunkt und die Bedingungen des zweiten Nutzungsrechts an.

Die schenkungsteuerliche Behandlung lässt sich deshalb nicht ohne Prüfung der jeweiligen Vertragsgestaltung bestimmen.

Quotennießbrauch und Bruchteilsnießbrauch

Ein Nießbrauch muss sich nicht zwingend auf sämtliche Nutzungen einer Immobilie beziehen.

Beim Quotennießbrauch wird der Berechtigte nur an einem bestimmten Anteil der Nutzungen beteiligt, beispielsweise an 50 Prozent der Erträge.

Ein Bruchteilsnießbrauch kann sich dagegen auf einen ideellen Miteigentumsanteil beziehen.

Für die Bewertung ist wesentlich, ob das Recht an einem bestimmten Eigentumsanteil oder lediglich an einem Teil der wirtschaftlichen Nutzungen besteht.

4. Nießbrauch und Wohnungsrecht – welche Unterschiede bestehen?

Der Nießbrauch und das dingliche Wohnungsrecht werden bei Immobilienübertragungen häufig miteinander verglichen. Beide können dazu dienen, die Nutzung einer Immobilie nach einer Schenkung rechtlich abzusichern.

Sie unterscheiden sich jedoch im Umfang ihrer Berechtigungen.

Ein Nießbrauch ist regelmäßig weiter gefasst als ein Wohnungsrecht, weil er grundsätzlich auch die wirtschaftliche Verwertung durch Vermietung ermöglicht.

Ein Wohnungsrecht nach § 1093 BGB dient dagegen vor allem dazu, dem Berechtigten die persönliche Nutzung bestimmter Räume oder einer Wohnung zu sichern.

Beide Rechte können schenkungsteuerlich relevant sein. Ihr jeweiliger Kapitalwert ist jedoch anhand des tatsächlich eingeräumten Rechts zu bestimmen.

5. Wie wirkt sich der Nießbrauch auf die Schenkungsteuer aus?

Die Schenkungsteuer knüpft grundsätzlich an die Bereicherung des Beschenkten an.

Wird ein Vermögenswert unter Vorbehalt eines Nießbrauchs übertragen, erhält der Beschenkte nicht die uneingeschränkte wirtschaftliche Nutzung des Vermögens.

Der vorbehaltene Nießbrauch kann deshalb als wertmindernde Belastung berücksichtigt werden, soweit die gesetzlichen Abzugsvoraussetzungen erfüllt sind.

Vereinfacht ergibt sich folgende Berechnung:

Rein schematisches Beispiel mit unterstelltem Kapitalwert. Ohne weitere Erwerbe, Steuerbefreiungen oder sonstige Korrekturen. Die tatsächliche Berechnung kann von diesem Schema abweichen. Insbesondere können weitere Belastungen, frühere Schenkungen, besondere Steuerbefreiungen oder gesetzliche Abzugsbeschränkungen zu berücksichtigen sein.

Die rechtliche Grundlage bilden insbesondere § 10 ErbStG sowie die Bewertungsvorschriften des Bewertungsgesetzes.

6. Wie wird der Kapitalwert eines Nießbrauchs berechnet?

Der Kapitalwert stellt den steuerlichen Gegenwartswert des künftig bestehenden Nutzungsrechts dar.

Bei einem lebenslangen Nießbrauch richtet sich die Bewertung grundsätzlich nach § 14 Bewertungsgesetz (BewG).

Die Berechnung erfolgt anhand des Jahreswerts der Nutzung und eines gesetzlich bestimmten Vervielfältigers. Kapitalwert = Jahreswert × Vervielfältiger

Ermittlung des Jahreswerts

Bei vermieteten Immobilien bildet der voraussichtlich erzielbare jährliche wirtschaftliche Nutzen die Grundlage.

Dabei sind die gesetzlichen Bewertungsvorgaben sowie die vom Nießbrauchberechtigten zu tragenden Aufwendungen zu beachten.

Bei selbst genutzten Immobilien richtet sich der Wert der Nutzung regelmäßig nach der üblichen Miete für vergleichbare Wohnräume.

Steht die Höhe künftiger Nutzungen nicht fest oder schwankt sie, ist nach § 15 Abs. 3 BewG grundsätzlich der Betrag anzusetzen, der voraussichtlich im Durchschnitt der kommenden Jahre erzielt wird.

Bestimmung des Vervielfältigers

Der Vervielfältiger hängt bei einem lebenslangen Nießbrauch insbesondere vom Lebensalter und Geschlecht des Berechtigten am Bewertungsstichtag ab.

Grundlage sind die amtlichen Sterbetafeln und die hieraus abgeleiteten Kapitalisierungsfaktoren.

Das Bewertungsgesetz sieht dabei einen Rechnungszins von 5,5 Prozent vor.

Für Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2026 hat das Bundesministerium der Finanzen entsprechende Vervielfältiger veröffentlicht.

Rechenbeispiel zur Kapitalisierung

Ein Nießbrauchberechtigter erhält aus einer Immobilie einen steuerlich maßgebenden jährlichen Nutzen von 24.000 Euro.

Für das Beispiel wird ein Vervielfältiger von 10,0 unterstellt.

Der ermittelte Kapitalwert beträgt in diesem vereinfachten Fall 240.000 Euro.

Der Vervielfältiger von 10,0 dient ausschließlich der Veranschaulichung und ist keinem bestimmten Lebensalter zugeordnet.

Für eine tatsächliche Bewertung muss der zum jeweiligen Stichtag gültige amtliche Faktor herangezogen werden.

Gesetzliche Begrenzung des Jahreswerts

Bei der Bewertung ist zusätzlich § 16 BewG zu berücksichtigen.

Danach darf der Jahreswert der Nutzung eines Wirtschaftsguts grundsätzlich höchstens den Wert erreichen, der sich aus der Division des steuerlich maßgebenden Werts des Wirtschaftsguts durch 18,6 ergibt.

Diese Begrenzung kann insbesondere bei Immobilien mit hohen Mieterträgen im Verhältnis zum steuerlichen Grundstückswert von Bedeutung sein.

Ein wirtschaftlich tatsächlich erzielter Nutzungsüberschuss führt deshalb nicht zwangsläufig in voller Höhe zu einem entsprechenden steuerlichen Kapitalwert.

7. Welche Rolle spielt das Alter des Nießbrauchberechtigten?

Das Alter des Nießbrauchberechtigten ist ein wesentlicher Bewertungsfaktor.

Bei einem lebenslangen Nießbrauch wird die statistisch erwartete Restlebensdauer berücksichtigt. Je länger ein Nutzungsrecht voraussichtlich besteht, desto höher fällt grundsätzlich sein Kapitalwert aus.

Bei identischem Jahreswert führt daher ein Nießbrauch zugunsten einer jüngeren Person regelmäßig zu einem höheren Kapitalwert als ein entsprechendes Recht zugunsten einer älteren Person.

Dies hat unmittelbare Auswirkungen auf die Schenkungsteuer: Ein höherer abzugsfähiger Kapitalwert kann den steuerpflichtigen Wert der übertragenen Immobilie stärker reduzieren.

Für die Berechnung ist grundsätzlich das Alter am maßgebenden steuerlichen Bewertungsstichtag entscheidend. Eine spätere Veränderung des Lebensalters führt nicht zu einer jährlich neuen Bewertung der ursprünglichen Schenkung.

Eine Ausnahme kann sich ergeben, wenn die tatsächliche Dauer des Nießbrauchs aufgrund eines frühen Todes unter die gesetzlichen Grenzen des § 14 Abs. 2 BewG fällt.

8. Was gilt bei einem Nießbrauch zugunsten beider Elternteile?

Bei der Übertragung einer Immobilie auf Kinder kann ein Nießbrauch zugunsten beider Elternteile vereinbart werden.

Dabei sind unterschiedliche Gestaltungen möglich.

Eine verbreitete Variante sieht vor, dass das Nutzungsrecht erst mit dem Tod des zuletzt versterbenden Elternteils endet. Beide Elternteile können dadurch im vereinbarten Umfang abgesichert werden.

Für die steuerliche Bewertung ist die genaue rechtliche Ausgestaltung entscheidend.

Nach § 14 Abs. 3 BewG gilt bei Nutzungsrechten, deren Dauer von mehreren Personen abhängt:

• Erlischt das Recht mit dem Tod des zuletzt Versterbenden, ist grundsätzlich der höchste maßgebende Vervielfältiger anzusetzen.
• Erlischt das Recht mit dem Tod des zuerst Versterbenden, ist grundsätzlich der niedrigste maßgebende Vervielfältiger anzusetzen.

Handelt es sich dagegen um mehrere rechtlich selbstständige Nutzungsrechte oder um nacheinander entstehende Berechtigungen, kann eine gesonderte Bewertung erforderlich werden.

Die jeweiligen Rechte müssen deshalb nicht nur hinsichtlich ihrer Dauer, sondern auch hinsichtlich ihres Umfangs eindeutig bestimmt sein.

9. Welche Auswirkungen hat der Nießbrauch auf die laufende Einkommensteuer?

Die schenkungsteuerliche Behandlung einer Immobilienübertragung ist von ihrer einkommensteuerlichen Behandlung zu unterscheiden.

Bei einer vermieteten Immobilie stellt sich insbesondere die Frage, wem die laufenden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 Einkommensteuergesetz (EStG) zuzurechnen sind.

Einkommensteuer beim Vorbehaltsnießbrauch

Behält sich der bisherige Eigentümer bei der Übertragung einer vermieteten Immobilie einen umfassenden Nießbrauch vor, erzielt regelmäßig weiterhin der Nießbrauchberechtigte die steuerlichen Vermietungseinkünfte.

Voraussetzung ist, dass ihm die Vermietungstätigkeit steuerlich zuzurechnen ist und er die entsprechenden Rechte tatsächlich ausübt.

Der neue Eigentümer erhält zwar das Grundstück, erzielt aus dessen Vermietung während des bestehenden Nießbrauchs aber nicht automatisch eigene Mieteinkünfte.

Die Einkünftezurechnung richtet sich nach den tatsächlichen und rechtlichen Verhältnissen und nicht allein nach dem Grundbucheintrag.

Werbungskosten und Abschreibung

Soweit der Vorbehaltsnießbrauchberechtigte die Vermietungseinkünfte erzielt, können ihm grundsätzlich auch die damit wirtschaftlich zusammenhängenden Werbungskosten zuzurechnen sein.

Hierzu können unter den gesetzlichen Voraussetzungen beispielsweise gehören:

• Laufende Erhaltungsaufwendungen.
• Gebäudeversicherungen und weitere nicht umgelegte Betriebskosten.
• Bestimmte Finanzierungskosten.
• Absetzungen für Abnutzung (AfA) des Gebäudes.

Bei der Gebäudeabschreibung ist zu beachten, dass ein Vorbehaltsnießbraucher unter bestimmten Voraussetzungen die bisherigen Abschreibungen fortführen kann.

Die Frage, wer den Aufwand wirtschaftlich trägt und wer zur Abschreibung berechtigt ist, muss anhand der konkreten Übertragungsgestaltung beurteilt werden.

Die steuerliche Behandlung von Vorbehaltsnießbrauch und Gebäudeabschreibung ist auch Gegenstand der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs, unter anderem im Urteil vom 24. Mai 2022, IX R 1/21.

Einkommensteuer beim Zuwendungsnießbrauch

Beim Zuwendungsnießbrauch erhält eine andere Person das Recht zur Nutzung einer weiterhin dem ursprünglichen Eigentümer gehörenden Immobilie.

Wird das Nutzungsrecht wirksam eingeräumt und tatsächlich ausgeübt, können die Vermietungseinkünfte dem Nießbrauchberechtigten zugerechnet werden.

Die Abschreibungsberechtigung folgt jedoch nicht automatisch der Einkünftezurechnung. Insbesondere kann ein unentgeltlich bestellter Zuwendungsnießbrauch zu anderen Ergebnissen bei der AfA führen als ein Vorbehaltsnießbrauch.

Ein bloßer vertraglicher Verzicht des Eigentümers auf die Mieteinnahmen genügt nicht in jedem Fall für eine steuerlich wirksame Übertragung der Einkunftsquelle.

10. Wer trägt die Kosten einer Immobilie mit Nießbrauch?

Neben den Nutzungsrechten müssen auch die mit einer Immobilie verbundenen Verpflichtungen betrachtet werden.

Das Bürgerliche Gesetzbuch enthält verschiedene Regelungen zur Erhaltung der Sache und zur Lastentragung.

Nach § 1041 BGB ist der Nießbrauchberechtigte grundsätzlich verpflichtet, für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu sorgen. Gewöhnliche Unterhaltungsmaßnahmen fallen dabei grundsätzlich in seinen Verantwortungsbereich.

§ 1047 BGB regelt unter anderem die Tragung bestimmter öffentlicher und privatrechtlicher Lasten.

Bei Immobilienübertragungen kann die vertragliche Verteilung der Kosten jedoch von wesentlicher Bedeutung sein.

Unterschieden wird beispielsweise zwischen laufenden Kosten, gewöhnlichen Erhaltungsmaßnahmen und außergewöhnlichen Instandsetzungen.

Bei umfangreichen Sanierungen, der Erneuerung wesentlicher Gebäudeteile oder größeren Modernisierungsmaßnahmen ist deshalb zu klären, wer die Kosten zu tragen hat.

Eine individuell vereinbarte Kostentragung kann sich außerdem auf die steuerliche Einkünftezurechnung, den Werbungskostenabzug und gegebenenfalls auf die Bewertung des übertragenen Vermögens auswirken.

11. Welche Bedeutung haben Darlehen und Grundschulden?

Ist eine Immobilie bei der Schenkung noch finanziert, müssen die Eigentumsübertragung, die bestehenden Darlehensverpflichtungen und der Nießbrauch getrennt betrachtet werden.

Die Übertragung des Grundstückseigentums führt nicht automatisch dazu, dass auch das persönliche Darlehensverhältnis auf den neuen Eigentümer übergeht.

Ebenso wenig geht die Verpflichtung zur Zahlung der Darlehensraten allein aufgrund des Nießbrauchs auf den Nießbrauchberechtigten über.

Entscheidend sind die bestehenden Darlehensverträge und mögliche Vereinbarungen zwischen Schenker, Beschenktem und finanzierender Bank.

Für die Schenkungsteuer kann eine Übernahme von Verbindlichkeiten durch den Beschenkten eine zusätzliche Gegenleistung oder Belastung darstellen.

Dabei ist zu vermeiden, dass wirtschaftlich zusammenhängende Positionen mehrfach steuermindernd berücksichtigt werden.

Auch die steuerliche Abziehbarkeit von Darlehenszinsen richtet sich nicht ausschließlich danach, wer die Zahlungen tatsächlich leistet, sondern nach den einkommensteuerlichen Voraussetzungen und dem Zusammenhang mit der Einkunftserzielung.

12. Was geschieht mit dem Nießbrauch beim Tod des Berechtigten?

Ein lebenslanger Nießbrauch endet nach § 1061 BGB grundsätzlich mit dem Tod des Nießbrauchberechtigten.

Der Eigentümer kann die Immobilie anschließend grundsätzlich ohne die Einschränkungen des erloschenen Nießbrauchrechts nutzen, sofern keine weiteren Nutzungsrechte bestehen.

Der Wegfall eines bereits bei der Schenkung wirksam vorbehaltenen lebenslangen Nießbrauchs stellt für sich genommen grundsätzlich keine weitere freigebige Zuwendung dar.

Der Eigentümer hatte das mit dem Nießbrauch belastete Eigentum bereits zuvor erworben.

Kann sich die ursprüngliche Schenkungsteuer nachträglich ändern?

Ja. Unter bestimmten Voraussetzungen kann der frühe Tod des Nießbrauchberechtigten zu einer Berichtigung der ursprünglichen steuerlichen Bewertung führen.

§ 14 Abs. 2 BewG enthält hierfür altersabhängige Mindestzeiträume.

Verstirbt der Berechtigte innerhalb des jeweils gesetzlich bestimmten Zeitraums, kann anstelle der ursprünglich unterstellten Nutzungsdauer die tatsächliche Dauer maßgebend werden.

Dies kann den zunächst berücksichtigten Kapitalwert des Nießbrauchs verringern und zu einer höheren Schenkungsteuer führen.

Beispielsweise sieht § 14 Abs. 2 BewG bei Personen, die bei Bewertungsbeginn mehr als 70 und bis zu 75 Jahre alt waren, eine Grenze von fünf Jahren vor.

Fällt ein entsprechend bewertetes Nutzungsrecht wegen des Todes bereits innerhalb dieses Zeitraums weg, sind die gesetzlichen Berichtigungsregeln zu berücksichtigen.

Ein früher Tod bleibt daher nicht in allen Fällen ohne steuerliche Folgen.

13. Was passiert beim vorzeitigen Verzicht auf den Nießbrauch?

Ein Nießbrauch muss nicht zwingend bis zum Tod des Berechtigten bestehen bleiben.

Er kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen auch vorzeitig aufgehoben werden.

Ein solcher Verzicht kann beispielsweise erfolgen, wenn eine Immobilie verkauft werden soll, der Nießbrauchberechtigte das Recht nicht mehr benötigt oder sich die familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse verändert haben.

Unentgeltlicher Verzicht

Verzichtet der Berechtigte ohne Gegenleistung auf ein wirtschaftlich werthaltiges Nießbrauchrecht, kann darin eine eigenständige schenkungsteuerpflichtige Zuwendung an den Eigentümer liegen.

Der Eigentümer erhält durch den Wegfall des Rechts die bisher eingeschränkte wirtschaftliche Nutzungsmöglichkeit.

Die Bewertung dieser Zuwendung richtet sich nach den Verhältnissen im Zeitpunkt des Verzichts.

Dabei ist insbesondere der noch bestehende Wert des Nutzungsrechts entscheidend.

Frühere Schenkungen zwischen denselben Personen können im Rahmen der Zehnjahresregel des § 14 ErbStG zu berücksichtigen sein.

Entgeltlicher Verzicht

Wird für den Verzicht eine Abfindung vereinbart, ist zu prüfen, ob und in welcher Höhe steuerpflichtige Einkünfte entstehen.

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 10. Oktober 2025, IX R 4/24, entschieden, dass eine Entschädigung für den Verzicht auf die Ausübung eines Nießbrauchs an einem zum Privatvermögen gehörenden Grundstück nach § 24 Nr. 1 Buchst. a EStG steuerbar sein kann, wenn der Nießbrauchberechtigte das Grundstück zum Verzichtszeitpunkt tatsächlich vermietet und daraus Einkünfte erzielt.

Ein entgeltlicher Verzicht ist deshalb nicht generell als einkommensteuerneutral anzusehen.

14. Kann eine Immobilie trotz Nießbrauch verkauft werden?

Eine mit Nießbrauch belastete Immobilie kann grundsätzlich verkauft werden.

Der Eigentümer bleibt verfügungsberechtigt. Der bestehende dingliche Nießbrauch erlischt jedoch durch den Eigentümerwechsel nicht automatisch.

Der Erwerber übernimmt die Immobilie daher grundsätzlich mit dem eingetragenen Recht, soweit dieses nicht zuvor wirksam aufgehoben wird oder besondere rechtliche Umstände eingreifen.

Für einen Verkauf ohne die Belastung kann es erforderlich sein, dass der Nießbrauchberechtigte der Aufhebung seines Rechts zustimmt.

In diesem Zusammenhang kann eine Abfindungszahlung vereinbart werden.

Daneben kann sich die Frage stellen, ob der Nießbrauch an einem Ersatzgegenstand fortgesetzt werden soll.

Eine solche Fortsetzung kann sowohl zivilrechtlich als auch einkommensteuerlich komplex sein. Insbesondere ist zu unterscheiden, ob das ursprüngliche Nutzungsrecht endgültig endet oder im Rahmen einer neuen vertraglichen Gestaltung an einem Ersatzgegenstand fortgeführt wird.

15. Wie wird Nießbrauch mit den persönlichen Schenkungsteuerfreibeträgen kombiniert?

Der Nießbrauch ist von den persönlichen Freibeträgen der Schenkungsteuer zu unterscheiden.

Der Kapitalwert eines abzugsfähigen Nießbrauchs wird grundsätzlich bei der Ermittlung der steuerlichen Bereicherung berücksichtigt.

Erst anschließend sind die jeweils einschlägigen persönlichen Freibeträge und weiteren steuerlichen Vorschriften anzuwenden.

Nach § 16 ErbStG gelten bei unbeschränkter Steuerpflicht unter anderem folgende persönliche Freibeträge:

Mehrere Erwerbe von derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden nach § 14 ErbStG zusammengerechnet.

Ein vorbehaltener Nießbrauch und die persönlichen Freibeträge können somit nebeneinander wirken.

Bei der Übertragung größerer Immobilienvermögen kann der verbleibende steuerpflichtige Erwerb dennoch erheblich sein.

16. Welche Rolle spielt die Zehnjahresfrist bei Schenkungen mit Nießbrauch?

Die Zehnjahresregel des § 14 ErbStG ist von anderen erbrechtlichen Zehnjahresfristen zu unterscheiden.

Für die Schenkungsteuer werden mehrere Erwerbe von derselben Person innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren grundsätzlich zusammengerechnet.

Die schenkungsteuerliche Zusammenrechnung knüpft an die jeweiligen steuerlich ausgeführten Zuwendungen an.

Ein wirksam vorbehaltener Nießbrauch führt nicht grundsätzlich dazu, dass die schenkungsteuerliche Zehnjahresfrist erst mit dem Ende des Nießbrauchs zu laufen beginnt.

Davon zu unterscheiden sind die zivilrechtlichen Regelungen zum Pflichtteilsergänzungsanspruch nach § 2325 BGB.

Dort kann ein umfassend vorbehaltener Nießbrauch die Frage beeinflussen, ob eine Schenkung im pflichtteilsrechtlichen Sinne bereits vollständig aus dem Vermögen des Schenkers ausgegliedert wurde.

Der Beginn der schenkungsteuerlichen Zehnjahresfrist und die Behandlung einer Schenkung im Pflichtteilsergänzungsrecht müssen deshalb eigenständig beurteilt werden.

17. Welche Auswirkungen hat ein Nießbrauch auf die Grunderwerbsteuer?

Immobilienschenkungen und Grundstücksübertragungen innerhalb der Familie können neben der Schenkungsteuer auch Fragen der Grunderwerbsteuer auslösen.

Nach § 3 Nr. 2 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) sind Grundstücksschenkungen unter Lebenden grundsätzlich von der Grunderwerbsteuer ausgenommen.

Bei Schenkungen unter Auflagen kann jedoch hinsichtlich des Werts abzugsfähiger Auflagen eine Grunderwerbsteuerpflicht entstehen.

Gerade bei einer Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt ist daher zu unterscheiden, ob eine eigenständige Befreiung eingreift.

Für Übertragungen zwischen Eltern und Kindern kommt insbesondere § 3 Nr. 6 GrEStG in Betracht. Grundstücksübertragungen zwischen Ehegatten können nach § 3 Nr. 4 GrEStG befreit sein.

Die grunderwerbsteuerliche Behandlung hängt somit nicht allein davon ab, ob eine Schenkung oder ein Nießbrauch vorliegt. Auch das persönliche Verhältnis der Beteiligten ist entscheidend.

18. Nießbrauch bei selbst genutzten und vermieteten Immobilien

Ob eine Immobilie selbst genutzt oder vermietet wird, hat Einfluss auf die wirtschaftliche Funktion des Nießbrauchs.

Selbst genutzte Immobilien

Bei selbst genutzten Immobilien steht regelmäßig die Absicherung der persönlichen Wohnnutzung im Mittelpunkt.

Der Übertragende kann das Eigentum auf seine Kinder übertragen, während ihm ein lebenslanges Nutzungsrecht verbleibt.

Für die steuerliche Bewertung ist der wirtschaftliche Wert dieser Nutzung zu bestimmen.

Dieser kann sich insbesondere aus einer marktüblichen Miete für eine vergleichbare Immobilie ergeben.

Vermietete Immobilien

Bei vermieteten Objekten betrifft der Nießbrauch regelmäßig die laufenden Mietüberschüsse.

Der Nießbrauchberechtigte kann dadurch weiterhin Einkünfte erzielen, obwohl die Immobilie bereits einer anderen Person gehört.

Die Gestaltung wirkt sich daher gleichzeitig auf die Schenkungsteuer und auf die zukünftige einkommensteuerliche Zurechnung der Vermietungseinkünfte aus.

Teilweise vermietete Immobilien

Wird eine Immobilie teilweise selbst genutzt und teilweise vermietet, müssen die unterschiedlichen Nutzungsbereiche berücksichtigt werden.

Hierzu gehört beispielsweise ein Zweifamilienhaus, in dem der bisherige Eigentümer eine Wohnung selbst bewohnt und die zweite Wohnung vermietet.

Die Ermittlung des Jahreswerts kann in solchen Fällen sowohl eine Bewertung der persönlichen Wohnnutzung als auch eine Betrachtung der Vermietungserträge erfordern.

19. Welche Besonderheiten bestehen bei Auslandsimmobilien?

Auch bei Immobilien im Ausland können Nutzungsrechte und Nießbrauchgestaltungen im Zusammenhang mit Schenkungen relevant sein.

Allerdings ist zwischen dem zivilrechtlichen Bestehen des Rechts und dessen steuerlicher Behandlung zu unterscheiden.

Nicht jede ausländische Rechtsordnung kennt ein dem deutschen Nießbrauch vollständig entsprechendes Rechtsinstitut.

Außerdem kann eine Schenkung sowohl im Belegenheitsstaat der Immobilie als auch in Deutschland steuerlich relevant sein.

Ob Deutschland die Schenkung besteuern darf, hängt unter anderem von den persönlichen Steuerpflichtmerkmalen des Schenkers und Beschenkten ab.

Nach § 2 ErbStG kann auch im Ausland gelegenes Vermögen der deutschen Schenkungsteuer unterliegen.

Soweit mehrere Staaten eine Schenkung besteuern, sind mögliche Anrechnungsregelungen und gegebenenfalls anwendbare Doppelbesteuerungsabkommen zu beachten.

Bei Immobilien im Ausland muss deshalb geprüft werden, ob das vereinbarte Nutzungsrecht nach dem maßgebenden ausländischen Recht wirksam besteht und wie es nach den deutschen steuerlichen Bewertungsvorschriften einzuordnen ist.

20. Welche Bedeutung hat die vertragliche Gestaltung?

Die steuerliche und wirtschaftliche Wirkung eines Nießbrauchs wird wesentlich durch seinen konkreten Inhalt bestimmt.

Bei einer Grundstücksübertragung sind insbesondere folgende Aspekte relevant:

Umfang der Nutzungsrechte: Es muss erkennbar sein, ob sich der Nießbrauch auf die gesamte Immobilie, einzelne Einheiten oder bestimmte Nutzungsanteile bezieht.

Dauer des Nutzungsrechts: Ein lebenslanger Nießbrauch unterscheidet sich steuerlich von einem auf eine feste Anzahl von Jahren begrenzten Recht.

Berechtigte Personen: Bei mehreren Nießbrauchberechtigten sind die jeweiligen Rechte und ihr Fortbestand nach dem Tod einzelner Beteiligter zu regeln.

Verteilung der Aufwendungen: Die Übernahme gewöhnlicher Instandhaltungskosten, außergewöhnlicher Sanierungen und weiterer Aufwendungen kann zivilrechtliche und steuerliche Folgen haben.

Bestehende Mietverhältnisse: Es ist festzulegen, wer die Vermietungsrechte ausübt und wem die Mieteinnahmen zustehen.

Verkauf und Belastung: Bestehende Nießbrauchrechte können sich auf spätere Verfügungen über die Immobilie und auf die Möglichkeiten einer Finanzierung auswirken.

Aufhebung des Rechts: Auch die Bedingungen eines möglichen späteren Verzichts oder einer Ablösung können Bedeutung erlangen.

Bei Grundstücksschenkungen ist die notarielle Beurkundung des Übertragungsvertrags erforderlich. Die Bestellung eines dinglichen Nießbrauchs muss zudem grundbuchrechtlich umgesetzt werden.

21. Welche Risiken und Grenzen bestehen bei Schenkungen mit Nießbrauch?

Ein Nießbrauch kann bestimmte wirtschaftliche Rechte erhalten, führt jedoch nicht dazu, dass der Schenker seine bisherige Eigentümerstellung vollständig beibehält.

Nach der Eigentumsübertragung stehen wesentliche Eigentümerrechte grundsätzlich dem Beschenkten zu.

Der Nießbrauchberechtigte kann deshalb regelmäßig nicht eigenständig über das Grundstück verfügen, als wäre er weiterhin dessen Eigentümer.

Auch kann ein eingetragenes Nießbrauchrecht bei späteren Finanzierungen oder Verkäufen zu Einschränkungen führen.

Darüber hinaus können sich Veränderungen der wirtschaftlichen Verhältnisse auf die ursprüngliche Gestaltung auswirken.

Dies betrifft beispielsweise den späteren Pflegebedarf des Schenkers, erhebliche Sanierungskosten, Streitigkeiten über die Verwaltung der Immobilie oder einen beabsichtigten Verkauf.

Steuerlich sind insbesondere folgende Sachverhalte gesondert zu beurteilen:

• Ein nachträglicher Verzicht auf das Nutzungsrecht.
• Die Übernahme zusätzlicher Kosten durch den Eigentümer.
• Die Änderung des ursprünglich vereinbarten Nutzungsumfangs.
• Der vorzeitige Tod des Berechtigten.
• Eine nachträgliche Einräumung weiterer Nutzungsrechte.
• Eine Abfindungszahlung für die Aufhebung des Nießbrauchs.

Die ursprüngliche Schenkungsteuerfestsetzung bildet daher nicht zwangsläufig den Abschluss sämtlicher steuerlich relevanter Vorgänge im Zusammenhang mit dem Nießbrauch.

22. Häufige Fragen zum Nießbrauch bei Schenkungen

Kann eine Immobilie verschenkt werden, obwohl der Schenker weiterhin darin wohnt?

Ja. Das Eigentum kann auf eine andere Person übertragen werden, während dem bisherigen Eigentümer ein Nießbrauch oder ein Wohnungsrecht eingeräumt wird.

Reduziert ein Nießbrauch immer die Schenkungsteuer?

Nicht zwangsläufig. Ein steuerlich abzugsfähiger Nießbrauch kann die Bemessungsgrundlage mindern. Ob dadurch tatsächlich weniger Schenkungsteuer entsteht, hängt unter anderem von den persönlichen Freibeträgen, Steuerbefreiungen und weiteren Erwerbsvorgängen ab.

Kann ein Nießbrauch auf mehrere Personen eingetragen werden?

Ja. Die Rechte mehrerer Berechtigter müssen jedoch eindeutig ausgestaltet sein. Insbesondere ist zu regeln, was nach dem Tod einer der berechtigten Personen geschieht.

Können die Eltern trotz Schenkung weiterhin Mieteinnahmen erhalten?

Ja. Bei einem entsprechend ausgestalteten Vorbehaltsnießbrauch können die Eltern weiterhin zur Vermietung und Vereinnahmung der Mieten berechtigt sein.

Wird der Nießbrauch vererbt?

Ein lebenslanger persönlicher Nießbrauch erlischt grundsätzlich mit dem Tod des Berechtigten. Er geht nicht als solches Recht auf dessen Erben über.

Kann ein Kind eine mit Nießbrauch belastete Immobilie verkaufen?

Grundsätzlich ja. Der bestehende dingliche Nießbrauch bleibt bei einem Eigentümerwechsel aber regelmäßig bestehen, sofern er nicht wirksam aufgehoben wird.

Beginnt die steuerliche Zehnjahresfrist erst mit dem Tod des Nießbrauchberechtigten?

Nein. Für die Zusammenrechnung früherer Schenkungen nach § 14 ErbStG ist grundsätzlich die steuerliche Ausführung der jeweiligen Schenkung maßgebend. Die Regeln des zivilrechtlichen Pflichtteilsergänzungsrechts sind hiervon zu unterscheiden.

Ist ein späterer Verzicht auf Nießbrauch steuerfrei?

Nicht generell. Ein unentgeltlicher Verzicht kann eine neue schenkungsteuerpflichtige Zuwendung darstellen. Bei einer entgeltlichen Ablösung können außerdem einkommensteuerliche Folgen entstehen.

Kann ein Nießbrauch zeitlich begrenzt werden?

Ja. Neben einem lebenslangen Nießbrauch sind grundsätzlich auch befristete Rechte möglich. Die steuerliche Bewertung richtet sich in solchen Fällen insbesondere nach den §§ 13 und 14 BewG.

23. Zusammenfassung: Die steuerliche Bedeutung des Nießbrauchs

Der Nießbrauch ermöglicht die Trennung von rechtlichem Eigentum und wirtschaftlicher Nutzung. Bei Schenkungen wird er insbesondere eingesetzt, wenn Vermögen bereits übertragen werden soll, während der bisherige Eigentümer weiterhin bestimmte Nutzungsrechte oder Erträge behält.

Schenkungsteuerlich ist der Kapitalwert eines vorbehaltenen Nießbrauchs von zentraler Bedeutung. Seine Berechnung richtet sich nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes und wird insbesondere durch den Jahreswert der Nutzung, die Dauer des Rechts und die Person des Berechtigten beeinflusst.

Neben der ursprünglichen Schenkungsteuer sind die laufende Einkommensteuer, mögliche grunderwerbsteuerliche Auswirkungen und spätere Veränderungen des Nießbrauchrechts zu berücksichtigen.

Die rechtliche und steuerliche Beurteilung hängt deshalb nicht allein vom Bestehen eines Nießbrauchs ab, sondern wesentlich vom genauen Inhalt des eingeräumten Rechts und von der wirtschaftlichen Durchführung.

Gesetzliche Grundlagen und amtliche Quellen

Rechtsstand: Oktober 2026.