Ein selbst genutztes Familienheim kann unter bestimmten Voraussetzungen von der Erbschaftsteuer befreit sein. Diese besondere Befreiung besteht zusätzlich zu den persönlichen Freibeträgen und hängt vor allem davon ab, wer die Immobilie erbt und wie sie vor und nach dem Erbfall genutzt wird.
Für überlebende Ehegatten und eingetragene Lebenspartner besteht keine gesetzliche Wert- oder Wohnflächenobergrenze. Bei Kindern und Kindern bereits verstorbener Kinder ist die begünstigte Wohnfläche auf 200 Quadratmeter begrenzt. Die eigene Wohnnutzung muss grundsätzlich unverzüglich aufgenommen und zehn Jahre fortgeführt werden.
Die Regeln für eine Erbschaft unterscheiden sich deutlich von denen einer Schenkung zu Lebzeiten. Diese Seite erläutert die deutsche Familienheim-Befreiung beim Erwerb von Todes wegen und ordnet die Schenkung zum Vergleich ein.
Was gilt steuerlich als Familienheim?
Ein Familienheim ist eine Wohnung, die den Mittelpunkt des familiären Lebens bildet. Begünstigt sein können ein Einfamilienhaus, eine Eigentumswohnung oder eine selbst genutzte Wohnung innerhalb eines größeren Gebäudes.
Entscheidend ist die tatsächliche Nutzung. Eine melderechtliche Anmeldung allein genügt nicht, wenn die Lebensverhältnisse gegen eine Nutzung als Lebensmittelpunkt sprechen.
Ferienhäuser, Wochenendwohnungen und lediglich gelegentlich genutzte Zweitwohnungen sind grundsätzlich keine begünstigten Familienheime.
Die besondere Befreiung erfasst Immobilien in Deutschland, in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder in einem Staat des Europäischen Wirtschaftsraums. Immobilien in Drittstaaten fallen nicht unter diese Familienheim-Befreiung.
Wer kann ein Familienheim steuerfrei erben?
Das Gesetz unterscheidet die Befreiung für überlebende Ehegatten und eingetragene Lebenspartner nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG von der Befreiung für Kinder und Kinder verstorbener Kinder nach Nr. 4c.
| Erwerber | Besondere Familienheim-Befreiung | Wohnflächengrenze |
|---|---|---|
| Ehegatten und eingetragene Lebenspartner | Unter gesetzlichen Voraussetzungen | Keine |
| Kinder und Stiefkinder | Unter gesetzlichen Voraussetzungen | 200 m² |
| Kinder bereits verstorbener Kinder | Unter gesetzlichen Voraussetzungen | 200 m² |
| Übrige Enkel | Keine Befreiung nach Nr. 4c | Nicht anwendbar |
| Unverheiratete Lebensgefährten, Geschwister und andere Personen | Keine besondere Familienheim-Befreiung | Nicht anwendbar |
Eine enge persönliche Beziehung ersetzt die gesetzlich vorausgesetzte Angehörigeneigenschaft nicht. Allgemeine persönliche Freibeträge können auch dann zu berücksichtigen sein, wenn die besondere Befreiung ausscheidet.
Welche Voraussetzungen gelten beim Erblasser?
Der Erblasser muss die begünstigte Wohnung bis zum Erbfall zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben oder aus zwingenden Gründen an der Selbstnutzung gehindert gewesen sein.
Eine ausschließlich vermietete Kapitalanlage wird durch den späteren Einzug eines Erben nicht automatisch zum steuerbefreiten Familienheim.
War die Selbstnutzung vor dem Tod aus zwingenden Gründen nicht mehr möglich, etwa aufgrund einer entsprechenden Pflegebedürftigkeit, kommt es auf die konkreten tatsächlichen Umstände an. Die Voraussetzungen sollten durch geeignete Unterlagen nachvollziehbar sein.
Wie erben Ehegatten das Familienheim steuerfrei?
Überlebende Ehegatten und eingetragene Lebenspartner können Eigentum oder Miteigentum am Familienheim unter den gesetzlichen Voraussetzungen steuerfrei erwerben.
Eine gesetzliche Obergrenze für den Immobilienwert oder die Wohnfläche besteht für diese Erwerbergruppe nicht. Die Wohnung muss grundsätzlich unverzüglich zur eigenen Wohnnutzung bestimmt werden; eine bereits bestehende begünstigte Selbstnutzung kann fortgeführt werden.
Beispiel: Familienheim mit 1,6 Millionen Euro Wert
Ein Ehegatte erbt das bisher gemeinsam bewohnte Haus mit einem steuerlichen Wert von 1.600.000 Euro und nutzt es weiterhin als eigenen Lebensmittelpunkt.
Erfüllt der Erwerb sämtliche Voraussetzungen der Familienheim-Befreiung, kann der begünstigte Immobilienwert vollständig steuerfrei bleiben. Der persönliche Freibetrag von 500.000 Euro wird für diesen befreiten Wert nicht benötigt.
Die Befreiung bleibt an die gesetzlichen Anforderungen gebunden, insbesondere an die grundsätzlich zehnjährige Fortführung der Selbstnutzung.
Was gilt für Kinder und die 200-m²-Grenze?
Kinder und Kinder bereits verstorbener Kinder können ein Familienheim unter den gesetzlichen Voraussetzungen steuerfrei erben. Die Begünstigung ist jedoch auf 200 Quadratmeter Wohnfläche begrenzt.
Übersteigt die Wohnfläche diese Grenze, entfällt die Befreiung nicht insgesamt. Der Wert, der auf die begünstigte Wohnfläche entfällt, kann steuerfrei bleiben. Der übrige Wert ist im Rahmen des gesamten Erwerbs zu beurteilen.
Beispiel: Familienheim mit 250 m² Wohnfläche
Ein Kind erbt ein Familienheim mit 250 Quadratmetern Wohnfläche und einem steuerlichen Wert von 1.000.000 Euro. Es zieht unverzüglich ein und erfüllt die weiteren Voraussetzungen.
| Berechnung bei gleichmäßiger Wertverteilung | Betrag |
|---|---|
| Steuerlicher Immobilienwert | 1.000.000 € |
| Begünstigte Wohnfläche | 200 von 250 m² |
| Begünstigter Anteil | 80 % |
| Durch Familienheim-Befreiung steuerfrei | 800.000 € |
| Nicht durch Familienheim-Befreiung gedeckter Wert | 200.000 € |
Die verbleibenden 200.000 Euro können vom persönlichen Freibetrag des Kindes gedeckt sein, soweit dieser unter Berücksichtigung weiterer Erwerbe und relevanter früherer Schenkungen zur Verfügung steht.
Wann muss der Erbe in das Familienheim einziehen?
Der Erwerber muss die Wohnung grundsätzlich unverzüglich zur Selbstnutzung für eigene Wohnzwecke bestimmen. Er muss seinen Entschluss innerhalb angemessener Zeit fassen und tatsächlich umsetzen.
Die Rechtsprechung sieht einen Zeitraum von sechs Monaten nach dem Erbfall regelmäßig als angemessen an. Eine starre gesetzliche Sechsmonatsfrist besteht jedoch nicht.
Wird die Selbstnutzung erst später aufgenommen, muss der Erwerber insbesondere darlegen und glaubhaft machen, wann er sich zum Einzug entschlossen hat, weshalb dieser früher nicht möglich war und warum er die Verzögerung nicht zu vertreten hat.
Der Bundesfinanzhof hat mit Beschluss vom 27. Mai 2026, II B 41/25, bestätigt, dass sämtliche Umstände des Einzelfalls zu würdigen sind. Daraus folgt keine allgemeine Verlängerung der Einzugszeit für jeden Erbfall.
Welche Unterlagen helfen bei Verzögerungen?
- Dokumentation des Entschlusses zur eigenen Wohnnutzung
- Zeitnahe Beauftragung notwendiger Arbeiten
- Schriftverkehr mit Handwerkern und Angaben zum Bauablauf
- Nachweise zu Hindernissen und ihrer Dauer
- Unterlagen zum tatsächlich erfolgten Einzug
Ob Renovierungsarbeiten oder andere Hindernisse eine Verzögerung rechtfertigen, hängt vom konkreten Sachverhalt ab. Eine bloße Absicht, irgendwann einzuziehen, genügt nicht.
Was bedeutet die zehnjährige Selbstnutzung?
Nach einem begünstigten Erwerb von Todes wegen muss der Erwerber das Familienheim grundsätzlich zehn Jahre selbst zu Wohnzwecken nutzen.
Wird die Selbstnutzung innerhalb dieses Zeitraums aufgegeben, kann die Befreiung mit Wirkung für die Vergangenheit entfallen. Es handelt sich grundsätzlich nicht um eine jährlich abschmelzende Steuerbefreiung.
Die Zehnjahresregel für das Familienheim ist von der Zusammenrechnung früherer Schenkungen nach § 14 ErbStG zu unterscheiden. Beide Vorschriften betreffen unterschiedliche steuerliche Fragen.
Was passiert bei Verkauf, Vermietung oder Auszug?
Ein Verkauf mit Aufgabe der Selbstnutzung oder eine Vermietung innerhalb der zehnjährigen Nutzungszeit kann den rückwirkenden Wegfall der Familienheim-Befreiung auslösen.
Auch die Weiterübertragung des Eigentums innerhalb des maßgeblichen Zeitraums kann die Befreiung gefährden. Eine fortgesetzte Wohnnutzung allein sichert die Steuerfreiheit daher nicht in jeder Übertragungskonstellation.
Persönliche Wünsche, ein beruflich motivierter Umzug oder eine wirtschaftlich günstige Verkaufsgelegenheit sind grundsätzlich keine automatische Ausnahme von den gesetzlichen Anforderungen.
Beispiel: Vermietung nach vier Jahren
Ein Kind erbt das Elternhaus steuerfrei, zieht ein und vermietet es vier Jahre später, weil es an einem anderen Ort wohnen möchte.
Liegt kein gesetzlich anerkannter zwingender Grund vor, kann die ursprüngliche Befreiung rückwirkend entfallen. Die verbleibende Steuer ist anhand des ursprünglichen Erwerbs und der dann zu berücksichtigenden Abzüge und Freibeträge zu ermitteln.
Wann verhindern zwingende Gründe den Wegfall der Befreiung?
Das Gesetz sieht eine Ausnahme vor, wenn der Erwerber aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert ist.
Eine erhebliche gesundheitliche Beeinträchtigung oder Pflegebedürftigkeit kann dafür relevant sein, wenn eine selbstständige Haushaltsführung nicht mehr möglich ist. Entscheidend sind die konkreten Einschränkungen und deren Nachweis.
Nicht jede Erkrankung und nicht jeder Pflegegrad führen automatisch zu dieser Ausnahme. Ebenso genügt eine ausschließlich persönliche oder wirtschaftliche Entscheidung zum Auszug grundsätzlich nicht.
Was gilt für teilweise vermietete oder gemischt genutzte Häuser?
Die Familienheim-Befreiung erfasst grundsätzlich nur den begünstigten, selbst zu Wohnzwecken genutzten Teil des Gebäudes.
Bei einem Zweifamilienhaus mit einer selbst genutzten und einer vermieteten Wohnung ist daher eine Abgrenzung erforderlich. Gewerblich genutzte oder fremdvermietete Gebäudeteile sind nicht allein deshalb als Familienheim befreit, weil der Erblasser im selben Gebäude gewohnt hat.
Für zu Wohnzwecken vermietete Teile kann gesondert die Begünstigung nach § 13d ErbStG in Betracht kommen. Ihre Voraussetzungen unterscheiden sich von denen der Familienheim-Befreiung.
Die Aufteilung richtet sich nach den tatsächlichen Nutzungsverhältnissen und der wertmäßigen Zuordnung. Bei Kindern ist außerdem die Begrenzung der begünstigten Wohnfläche zu beachten.
Verbraucht die Familienheim-Befreiung den persönlichen Freibetrag?
Soweit der Erwerb unter die besondere Familienheim-Befreiung fällt, wird der persönliche Freibetrag dadurch nicht verbraucht.
Dieser kann für weitere steuerpflichtige Vermögenswerte zur Verfügung stehen. Frühere Schenkungen innerhalb des maßgeblichen Zehnjahreszeitraums sind bei der Berechnung einzubeziehen.
| Erwerber bei unbeschränkter Steuerpflicht | Persönlicher Freibetrag |
|---|---|
| Ehegatten und eingetragene Lebenspartner | 500.000 € |
| Kinder und Stiefkinder | 400.000 € |
| Kinder bereits verstorbener Kinder | 400.000 € |
| Übrige Enkel | 200.000 € |
Beispiel: Familienheim und Kapitalvermögen
Ein Ehegatte erbt ein vollständig begünstigtes Familienheim und zusätzlich 400.000 Euro Kapitalvermögen.
Bei verfügbaren persönlichen Freibeträgen und ohne weitere relevante Erwerbe kann auch das Kapitalvermögen steuerfrei bleiben. Die besondere Befreiung für das Haus und der persönliche Freibetrag wirken nebeneinander.
Wie wirken sich Darlehen und bestehende Wohnrechte aus?
Bei belasteten Immobilien sind der steuerliche Immobilienwert, bestehende Rechte und abzugsfähige Nachlassverbindlichkeiten getrennt zu prüfen.
Schulden, die wirtschaftlich mit steuerbefreitem Vermögen zusammenhängen, können gesetzlichen Abzugsbeschränkungen unterliegen. Eine vollständige Familienheim-Befreiung bedeutet daher nicht, dass damit zusammenhängende Darlehen zusätzlich uneingeschränkt von anderem geerbten Vermögen abgezogen werden können.
Ein Wohnrecht zugunsten einer anderen Person kann außerdem die tatsächliche Möglichkeit des Erben zur Selbstnutzung beeinflussen. Ein bloßes Wohnrecht für den Erwerber ersetzt nicht den gesetzlich vorausgesetzten Erwerb von Eigentum oder Miteigentum.
Die rechtliche Ausgestaltung und die tatsächliche Nutzung sind jeweils gesondert zu beurteilen.
Was gilt bei einer Erbengemeinschaft?
Erben mehrere Personen gemeinsam, ist der jeweilige Erwerb des einzelnen Erben maßgeblich. Die Voraussetzungen der Familienheim-Befreiung müssen für den begünstigten Erwerber vorliegen.
Nutzt nur ein Miterbe das Haus selbst, führt dies nicht automatisch zu einer Befreiung der Erwerbe aller anderen Miterben.
Bei einer späteren Nachlassteilung können besondere gesetzliche Regeln zur Zuordnung der Befreiung greifen. Dabei sind die Zuweisung der Immobilie, hingegebenes Nachlassvermögen und mögliche Ausgleichszahlungen zu berücksichtigen.
Die Aufteilung sollte daher im Zusammenhang mit den Befreiungsvoraussetzungen betrachtet werden.
Wie unterscheidet sich Erben von Schenken beim Familienheim?
Die lebzeitige Übertragung zwischen Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern ist nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG eigenständig geregelt. Die Voraussetzungen unterscheiden sich von denen eines Erwerbs von Todes wegen.
| Voraussetzung | Schenkung an Ehegatten | Erbschaft durch Ehegatten | Erbschaft durch Kinder |
|---|---|---|---|
| Besondere Familienheim-Befreiung | Unter Voraussetzungen | Unter Voraussetzungen | Unter Voraussetzungen |
| Gesetzliche Wertobergrenze | Keine | Keine | Keine; Wohnfläche begrenzt |
| Wohnflächengrenze | Keine | Keine | 200 m² |
| Zehnjährige Selbstnutzung nach Erwerb | Keine entsprechende Frist nach Nr. 4a | Grundsätzlich erforderlich | Grundsätzlich erforderlich |
| Eigene Wohnnutzung | Familienheimnutzung bei Zuwendung | Grundsätzlich unverzüglich | Grundsätzlich unverzüglich |
| Rechtsgrundlage | § 13 Abs. 1 Nr. 4a | § 13 Abs. 1 Nr. 4b | § 13 Abs. 1 Nr. 4c |
Für eine gewöhnliche Schenkung des Familienheims von Eltern an Kinder existiert diese besondere Familienheim-Befreiung nicht. Die allgemeinen Freibeträge und gegebenenfalls andere Bewertungs- und Befreiungsregeln bleiben zu prüfen.
Eine Schenkung ist deshalb nicht grundsätzlich günstiger als ein Erwerb durch Erbschaft.
Welche Anzeigen und Nachweise sind erforderlich?
Ein Immobilienerwerb von Todes wegen ist grundsätzlich innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis des Erwerbs dem zuständigen Erbschaftsteuerfinanzamt anzuzeigen.
Die Ausnahme für bestimmte eröffnete Verfügungen von Todes wegen gilt nicht, wenn Grundbesitz zum Erwerb gehört. Eine mögliche Steuerbefreiung beseitigt die Anzeigepflicht nicht automatisch.
Das Finanzamt kann anschließend eine Erbschaftsteuererklärung verlangen und die Voraussetzungen der Familienheim-Befreiung prüfen.
Unterlagen für die Familienheim-Befreiung
- Unterlagen zum Erwerb und zu den Eigentumsverhältnissen
- Nachweise zur Wohnnutzung des Erblassers
- Angaben zu Wohnfläche und Nutzungseinheiten
- Nachweise zum Einzug und zur eigenen Wohnnutzung des Erwerbers
- Dokumentation nicht selbst verschuldeter Einzugshindernisse
- Gegebenenfalls medizinische Nachweise für zwingende Gründe
- Angaben zu weiteren Nachlassgegenständen, Darlehen und früheren Schenkungen
Die Bezeichnung als Familienheim im Testament oder in einer Erklärung genügt für sich genommen nicht. Maßgeblich sind die gesetzlichen Voraussetzungen und die tatsächlichen Verhältnisse.
Fällt beim Erben des Familienheims Grunderwerbsteuer an?
Der Grundstückserwerb von Todes wegen ist nach § 3 Nr. 2 GrEStG grundsätzlich von der Grunderwerbsteuer ausgenommen. Diese Ausnahme hängt nicht davon ab, ob die besondere erbschaftsteuerliche Familienheim-Befreiung greift.
Für den Erwerb eines Nachlassgrundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses besteht unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine weitere Ausnahme nach § 3 Nr. 3 GrEStG.
Kosten etwa für Grundbuch, Nachweise und rechtliche Abwicklung sind von der Steuerbefreiung zu unterscheiden.
Welche Fehler gefährden die Steuerbefreiung?
- Verwechslung von Familienheim, Ferienwohnung und Kapitalanlage
- Annahme, jede verwandte Person sei begünstigt
- Einzugsverzögerungen ohne ausreichende Dokumentation
- Aufgabe der Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren ohne zwingenden Grund
- Ungeprüfte Weiterübertragung des Eigentums
- Fehlende Aufteilung vermieteter und selbst genutzter Gebäudeteile
- Übersehen der Wohnflächengrenze bei Kindern
- Verwechslung der Regeln für Schenkungen und Erbschaften
- Versäumte Anzeige- oder Rechtsbehelfsfristen
Die Begünstigung sollte deshalb im Zusammenhang mit dem gesamten Erwerb, der geplanten Nutzung und den langfristigen Eigentumsverhältnissen beurteilt werden.
Gesetzliche Grundlagen und Rechtsprechung
Die wesentlichen gesetzlichen Bestimmungen sind:
- § 13 Abs. 1 Nr. 4a–4c ErbStG – Familienheim-Befreiungen
- § 10 ErbStG – Erwerb und Nachlassverbindlichkeiten
- § 14 ErbStG – Frühere Erwerbe
- § 16 ErbStG – Persönliche Freibeträge
- § 30 ErbStG – Anzeige des Erwerbs
- § 3 GrEStG – Ausnahmen von der Grunderwerbsteuer
- BFH, Beschluss vom 27. Mai 2026 – II B 41/25 – Unverzügliche Selbstnutzung
Rechtsstand: Oktober 2026. Die Beispiele setzen die jeweils genannten Annahmen voraus und behandeln die allgemeinen Regeln des deutschen Erbschaftsteuerrechts.
Am 25.10.2026 durch Martin Reiss fachlich geprüft und für die Veröffentlichung freigegeben. Rechtsstand: Oktober 2026.
Ihre persönliche Situation
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