Immobilien erben

Wann fällt beim Erben einer Immobilie Erbschaftsteuer an?

Eine Immobilie unterliegt grundsätzlich der Erbschaftsteuer, wenn sie durch Erbfolge, Vermächtnis oder einen anderen steuerpflichtigen Erwerb von Todes wegen auf eine andere Person übergeht.

Eine Steuerzahlung entsteht allerdings nicht automatisch. Zunächst wird der steuerlich relevante Wert des Erwerbs ermittelt. Anschließend werden mögliche Steuerbefreiungen, abzugsfähige Verbindlichkeiten und persönliche Freibeträge berücksichtigt.

Entscheidend sind insbesondere folgende Faktoren:

• Der steuerliche Wert der geerbten Immobilie
• Der Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erwerber
• Weitere geerbte Vermögenswerte und Nachlassverbindlichkeiten
• Frühere Schenkungen innerhalb von zehn Jahren
• Die Nutzung als Familienheim, Mietobjekt oder sonstige Immobilie
• Gegebenenfalls vorhandene Wohnrechte oder Nießbrauchrechte

Erst wenn nach Berücksichtigung der maßgeblichen Abzüge und Freibeträge ein steuerpflichtiger Erwerb verbleibt, kommt es grundsätzlich zur Festsetzung von Erbschaftsteuer.

Die maßgeblichen Vorschriften ergeben sich insbesondere aus §§ 3, 10, 13, 13d und 16 ErbStG.

Welche Freibeträge gelten beim Erben einer Immobilie?

Die persönlichen Freibeträge richten sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser. Sie gelten grundsätzlich für das gesamte erworbene Vermögen und nicht gesondert für jede geerbte Immobilie.

Zusätzlich können besondere Versorgungsfreibeträge für Ehegatten, Lebenspartner und Kinder sowie sachliche Steuerbefreiungen zur Anwendung kommen.

Rechtsgrundlage: § 16 ErbStG.

Beispiel: Ein Kind erbt eine Eigentumswohnung

Ein Vater hinterlässt seiner Tochter eine schuldenfreie Eigentumswohnung mit einem steuerlichen Wert von 650.000 €.

Das Beispiel unterstellt, dass keine weiteren Vermögenswerte, Schulden, Steuerbefreiungen oder relevanten Vorerwerbe vorhanden sind.

Die Erbschaftsteuer beträgt in diesem Fall 27.500 €. Eine vollständige Steuerbefreiung könnte sich jedoch ergeben, wenn die Voraussetzungen für ein steuerfreies Familienheim erfüllt werden.

Wie wird eine geerbte Immobilie steuerlich bewertet?

Für die Erbschaftsteuer ist grundsätzlich der Wert der Immobilie zum Zeitpunkt des Erbfalls maßgeblich. Der ursprüngliche Kaufpreis des Erblassers ist dafür nicht entscheidend.

Die Bewertung erfolgt nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes (BewG). Ziel ist die Ermittlung eines steuerlichen Grundstückswerts, der sich am gemeinen Wert, also grundsätzlich am Marktwert, orientiert.

Je nach Immobilienart kommen unterschiedliche gesetzliche Bewertungsverfahren zur Anwendung.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren wird insbesondere für Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser angewendet, soweit geeignete Vergleichsdaten vorliegen.

Dabei werden die Kaufpreise vergleichbarer Immobilien berücksichtigt. Unterschiede hinsichtlich Lage, Größe, Ausstattung, Gebäudezustand und weiteren wertbestimmenden Merkmalen fließen nach den gesetzlichen Vorgaben in die Bewertung ein.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren kommt insbesondere bei Mietwohngrundstücken und Geschäftsgrundstücken zur Anwendung, für die sich eine übliche Miete ermitteln lässt.

Wesentliche Bewertungsfaktoren sind die Grundstücksart, die maßgeblichen Mieterträge, die Bewirtschaftungskosten, die Restnutzungsdauer und der Bodenwert.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird insbesondere dann angewendet, wenn für bestimmte Grundstücksarten keine geeigneten Vergleichsdaten vorliegen oder das gesetzliche Ertragswertverfahren nicht anwendbar ist.

Dabei werden insbesondere der Bodenwert und der Gebäudesachwert ermittelt und nach den gesetzlichen Vorgaben an das Marktgeschehen angepasst.

Kann ein zu hoher Immobilienwert korrigiert werden?

Ein nach den typisierten gesetzlichen Verfahren ermittelter Grundstückswert muss nicht zwingend dem tatsächlich erzielbaren Marktpreis entsprechen.

Nach § 198 BewG kann ein niedrigerer gemeiner Wert nachgewiesen werden.

Als Nachweis kommen insbesondere ein geeignetes Verkehrswertgutachten oder unter den gesetzlichen Voraussetzungen ein tatsächlich erzielter Kaufpreis innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag in Betracht.

Beispiel:

Das Finanzamt stellt für ein geerbtes Einfamilienhaus einen Grundbesitzwert von 900.000 € fest. Durch ein geeignetes Gutachten wird ein niedrigerer gemeiner Wert von 740.000 € nachgewiesen.

Wird der niedrigere Wert steuerlich anerkannt, reduziert sich die Bewertungsgrundlage um 160.000 €.

Die tatsächliche Steuerersparnis hängt von der Steuerklasse, dem übrigen Erwerb und den anwendbaren Freibeträgen ab.

Rechtsgrundlagen: §§ 176 ff., 182 und 198 BewG.

Wann kann das selbst genutzte Familienheim steuerfrei geerbt werden?

Für ein selbst genutztes Familienheim enthält das Erbschaftsteuerrecht besondere Steuerbefreiungen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine Immobilie auch dann vollständig oder teilweise steuerfrei auf Angehörige übergehen, wenn ihr Wert die persönlichen Freibeträge übersteigt.

Die Steuerbefreiung ist allerdings an die Person des Erwerbers und die tatsächliche Nutzung der Immobilie gebunden.

Familienheim bei Ehegatten und Lebenspartnern

Ehegatten und eingetragene Lebenspartner können ein Familienheim grundsätzlich ohne Erbschaftsteuer erwerben, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen des § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG erfüllt werden.

Dazu gehört insbesondere, dass der Erblasser die Immobilie bis zum Erbfall zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat oder aus zwingenden Gründen daran gehindert war.

Der überlebende Ehegatte muss die Immobilie unverzüglich zur eigenen Wohnnutzung bestimmen und grundsätzlich zehn Jahre selbst nutzen.

Eine gesetzliche Begrenzung auf 200 Quadratmeter Wohnfläche besteht für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner nicht.

Familienheim bei Kindern

Auch Kinder können das Familienheim ihrer Eltern steuerfrei erben.

Hier gelten allerdings zusätzliche Voraussetzungen:

• Die Immobilie muss die Voraussetzungen eines Familienheims erfüllen.
• Das Kind muss die Immobilie unverzüglich selbst zu Wohnzwecken nutzen.
• Die begünstigte Wohnfläche ist auf 200 Quadratmeter begrenzt.
• Die Eigennutzung muss grundsätzlich zehn Jahre fortgeführt werden.

Bei einer Wohnfläche von mehr als 200 Quadratmetern ist der Erwerb nicht automatisch vollständig steuerpflichtig. Die Steuerbefreiung beschränkt sich auf den entsprechend begünstigten Anteil.

Beispiel: Ein Kind erbt das Elternhaus

Ein Sohn erbt das bisher von seiner Mutter bewohnte Einfamilienhaus.

Der steuerliche Immobilienwert beträgt 950.000 €, die Wohnfläche 180 Quadratmeter.

Zieht der Sohn unverzüglich ein, nutzt das Haus als eigenen Wohnsitz und erfüllt die weiteren gesetzlichen Voraussetzungen, kann das Familienheim vollständig von der Erbschaftsteuer befreit sein.

Der persönliche Freibetrag von 400.000 € wird für diesen begünstigten Immobilienwert nicht benötigt.

Was bedeutet die Zehnjahresfrist?

Gibt der Erwerber die begünstigte Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren auf, kann die Steuerbefreiung rückwirkend entfallen.

Das gilt beispielsweise bei einer Aufgabe der Eigennutzung zugunsten einer Vermietung oder bei einem Verkauf mit anschließender Aufgabe der Selbstnutzung.

Eine Ausnahme besteht, wenn zwingende Gründe die weitere Eigennutzung verhindern. Ob solche Gründe vorliegen, muss anhand der konkreten Umstände beurteilt werden.

Die bloße Entscheidung, an einem anderen Ort wohnen zu wollen, genügt grundsätzlich nicht.

Rechtsgrundlage: § 13 Abs. 1 Nr. 4b und Nr. 4c ErbStG.

Welche steuerlichen Vorteile gelten für vermietete Immobilien?

Für zu Wohnzwecken vermietete Immobilien enthält § 13d ErbStG eine besondere Steuervergünstigung.

Unter den gesetzlichen Voraussetzungen werden solche Grundstücke für die Erbschaftsteuer lediglich mit 90 Prozent ihres steuerlichen Werts angesetzt.

Damit bleiben 10 Prozent des maßgeblichen Immobilienwerts bei der Besteuerung außer Ansatz.

Die Vergünstigung kann insbesondere für vermietete Eigentumswohnungen, Mietwohnhäuser und entsprechend genutzte Grundstücksteile gelten.

Eine ausschließlich gewerbliche Vermietung fällt dagegen grundsätzlich nicht unter diese Vorschrift.

Beispiel: Vererbtes Mehrfamilienhaus

Eine Tochter erbt ein vollständig zu Wohnzwecken vermietetes Mehrfamilienhaus.

Das vereinfachte Beispiel berücksichtigt keine weiteren Steuerbefreiungen, Nachlassverbindlichkeiten oder Vorerwerbe.

Ohne den Bewertungsabschlag würde sich bei ansonsten gleichen Voraussetzungen eine Erbschaftsteuer von 152.000 € ergeben.

Der Abschlag führt damit im Beispiel zu einer Steuerersparnis von 22.800 €.

Die Begünstigung nach § 13d ErbStG gilt grundsätzlich sowohl für Erbschaften als auch für Schenkungen. Bei Grundstücken im Ausland sind die besonderen gesetzlichen Voraussetzungen zu beachten.

Welche Auswirkungen haben Darlehen und Schulden auf die Erbschaftsteuer?

Geerbte Immobilien sind häufig mit Finanzierungen, Grundschulden oder anderen wirtschaftlichen Verpflichtungen verbunden.

Für die Erbschaftsteuer ist deshalb zwischen dem Wert der Immobilie und den abzugsfähigen Nachlassverbindlichkeiten zu unterscheiden.

Nach § 10 ErbStG können insbesondere vom Erblasser herrührende Schulden unter den gesetzlichen Voraussetzungen berücksichtigt werden.

Dazu gehören beispielsweise noch bestehende Darlehensverbindlichkeiten, für die der Nachlass haftet.

Eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld allein bedeutet allerdings nicht, dass eine Schuld in entsprechender Höhe besteht. Maßgeblich ist die tatsächlich vorhandene und steuerlich abzugsfähige Verbindlichkeit.

Beispiel: Immobilie mit Restfinanzierung

Ein Sohn erbt eine vermietete Eigentumswohnung mit einem steuerlichen Wert von 700.000 €. Zum Todeszeitpunkt besteht ein der Immobilie wirtschaftlich zuzuordnendes Darlehen von 200.000 €.

Die Erbschaftsteuer beträgt in diesem vereinfachten Beispiel bei einem Steuersatz von 7 Prozent 3.500 €.

Die anteilige Berücksichtigung der Schuld ist erforderlich, soweit die Verbindlichkeit wirtschaftlich mit dem nach § 13d ErbStG begünstigten Vermögen zusammenhängt und die entsprechenden gesetzlichen Abzugsbeschränkungen greifen.

Neben Darlehen können weitere Nachlassverbindlichkeiten berücksichtigt werden. Hierzu zählen beispielsweise bestimmte Bestattungskosten, Kosten der Nachlassregelung und sonstige gesetzlich abzugsfähige Verpflichtungen.

Was passiert, wenn mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie erben?

Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben, entsteht regelmäßig eine Erbengemeinschaft.

Die Immobilie gehört dann zunächst zum gemeinschaftlichen Nachlass. Einzelne Miterben können grundsätzlich nicht ohne Weiteres allein über das gesamte Grundstück verfügen.

Für die Erbschaftsteuer ist jedoch der jeweilige Erwerb des einzelnen Erben entscheidend.

Jeder Erwerber verfügt über seinen eigenen persönlichen Freibetrag und wird entsprechend seiner Steuerklasse besteuert.

Beispiel: Zwei Kinder erben gemeinsam ein Haus

Zwei Kinder erben zu gleichen Teilen ein schuldenfreies Haus mit einem steuerlichen Wert von 900.000 €.

Der Erwerb beträgt für jedes Kind 450.000 €.

Nach Abzug des jeweiligen Freibetrags von 400.000 € verbleiben für jedes Kind 50.000 € steuerpflichtiger Erwerb.

Bei einem Steuersatz von 7 Prozent ergibt sich eine Erbschaftsteuer von jeweils 3.500 €.

Insgesamt fallen damit 7.000 € Erbschaftsteuer an.

Welche Bedeutung hat die spätere Erbauseinandersetzung?

Soll die Immobilie nach dem Erbfall vollständig einem Miterben zugeordnet werden, sind die rechtlichen und steuerlichen Folgen der Nachlassteilung zu berücksichtigen.

Insbesondere können Ausgleichszahlungen, die Übernahme von Schulden und die Zuweisung anderer Nachlassgegenstände relevant werden.

Bei einem Familienheim oder einer nach § 13d ErbStG begünstigten Wohnimmobilie kann die Erbauseinandersetzung außerdem beeinflussen, welcher Miterbe eine Steuerbefreiung in Anspruch nehmen kann.

Auch die Grunderwerbsteuer ist zu beachten. Der Erwerb eines zum Nachlass gehörenden Grundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses ist nach § 3 Nr. 3 GrEStG grundsätzlich von der Grunderwerbsteuer ausgenommen. Die Voraussetzungen sind insbesondere bei zusätzlichen Vereinbarungen gesondert zu prüfen.

Welche Rolle spielen Nießbrauch und Wohnrecht bei geerbten Immobilien?

Immobilien können bereits zu Lebzeiten des Eigentümers mit einem Nießbrauchrecht oder einem Wohnrecht belastet werden.

Solche Rechte können nach dem Tod des bisherigen Eigentümers fortbestehen oder durch den Todesfall erlöschen. Entscheidend sind die rechtliche Ausgestaltung und die begünstigte Person.

Nießbrauchrecht

Ein Nießbrauch berechtigt den Berechtigten grundsätzlich dazu, die Nutzungen aus einer Immobilie zu ziehen. Dazu können insbesondere Mieteinnahmen gehören.

Wird eine Immobilie bereits zu Lebzeiten unter Vorbehalt eines Nießbrauchrechts übertragen, erhält der Beschenkte regelmäßig das Eigentum, während sich der Schenker bestimmte Nutzungsrechte vorbehält.

Der steuerliche Kapitalwert des Nießbrauchs kann den schenkungsteuerlichen Wert des Erwerbs mindern, soweit die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Stirbt der Nießbrauchberechtigte später, erlischt ein lebenslänglicher Nießbrauch grundsätzlich. Ob dies weitere steuerliche Auswirkungen hat, hängt insbesondere von der ursprünglichen Übertragung und gegebenenfalls anzuwendenden Berichtigungsvorschriften ab.

Wohnrecht

Ein dingliches Wohnrecht kann einer Person gestatten, eine Immobilie oder bestimmte Räume zu bewohnen, ohne Eigentümer zu sein.

Ein solches Recht kann ebenfalls bei einer Immobilienübertragung vereinbart oder testamentarisch vorgesehen werden.

Ein fortbestehendes Wohnrecht kann den wirtschaftlichen Wert des erworbenen Grundstücks beeinflussen.

Die steuerliche Berücksichtigung richtet sich unter anderem nach dem Umfang des Rechts, seiner voraussichtlichen Dauer und den gesetzlichen Bewertungsgrundlagen.

Nießbrauch und Wohnrecht sind daher sowohl bei Schenkungen zu Lebzeiten als auch bei der Bewertung belasteter Immobilien im Erbfall von Bedeutung.

Immobilien bereits zu Lebzeiten verschenken oder später vererben?

Die Übertragung einer Immobilie kann grundsätzlich entweder zu Lebzeiten durch Schenkung oder nach dem Tod durch Erbschaft erfolgen.

Beide Vorgänge unterliegen dem Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz. Die persönlichen Freibeträge sind bei unbeschränkter Steuerpflicht grundsätzlich identisch.

Die wesentlichen Unterschiede betreffen den Zeitpunkt des Erwerbs, mögliche Steuerbefreiungen und die Auswirkungen auf das übrige Familienvermögen.

Wann kann eine Schenkung steuerlich vorteilhaft sein?

Eine Schenkung kann insbesondere dann steuerliche Vorteile ermöglichen, wenn größere Immobilienvermögen schrittweise übertragen werden sollen.

Dabei sind die persönlichen Freibeträge und die Zusammenrechnung von Erwerben innerhalb von zehn Jahren zu beachten.

Nach § 14 ErbStG werden mehrere Vermögensvorteile, die eine Person innerhalb von zehn Jahren von derselben Person erhält, bei der Besteuerung des späteren Erwerbs grundsätzlich zusammengerechnet.

Nach Ablauf dieses Zeitraums bleiben frühere Erwerbe bei einer neuen Übertragung grundsätzlich außerhalb der Zusammenrechnung.

Beispiel: Immobilienvermögen über zwei Generationen übertragen

Ein Vater besitzt zwei schuldenfreie Eigentumswohnungen im steuerlichen Gesamtwert von 800.000 €.

Überträgt er beide Wohnungen gleichzeitig auf seine Tochter, steht dieser grundsätzlich ein Freibetrag von 400.000 € zur Verfügung.

Damit können 400.000 € der Schenkung steuerpflichtig werden.

Überträgt der Vater dagegen zunächst eine Wohnung im Wert von 400.000 € und nach mehr als zehn Jahren eine weitere Wohnung mit einem steuerlichen Wert von ebenfalls 400.000 €, können beide Übertragungen jeweils innerhalb des persönlichen Freibetrags bleiben.

Voraussetzung ist, dass keine weiteren relevanten Erwerbe vorliegen und die Freibeträge sowie rechtlichen Rahmenbedingungen unverändert bleiben.

Diese Gestaltung setzt voraus, dass die zweite Übertragung tatsächlich erst nach Ablauf des maßgeblichen Zeitraums erfolgt. Verstirbt der Vater vorher und fällt die zweite Wohnung der Tochter durch Erbschaft zu, muss geprüft werden, ob die frühere Schenkung in die Zehnjahreszusammenrechnung einzubeziehen ist.

Was gilt, wenn eine bereits verschenkte Immobilie später vererbt wird?

Wurde eine Immobilie bereits zu Lebzeiten vollständig und wirksam übertragen, gehört sie beim späteren Tod des Schenkers grundsätzlich nicht mehr zu dessen Nachlass.

Die Immobilie wird daher nicht allein aufgrund des Todes erneut vererbt.

Allerdings können frühere Schenkungen steuerlich relevant bleiben, wenn der Beschenkte innerhalb von zehn Jahren weitere Vermögenswerte von derselben Person erhält.

Die frühere Schenkung wird dann nach den Regeln des § 14 ErbStG in die Berechnung einbezogen.

Beispiel: Schenkung und spätere Erbschaft

Eine Mutter schenkt ihrem Sohn eine Eigentumswohnung im steuerlichen Wert von 350.000 €.

Vier Jahre später verstirbt sie. Der Sohn erbt zusätzlich Kapitalvermögen im Wert von 250.000 €.

Für die Zehnjahreszusammenrechnung sind grundsätzlich beide Erwerbe zu berücksichtigen.

Die Steuer auf den späteren Erwerb wird unter Berücksichtigung der gesetzlichen Anrechnungsregeln für den früheren Erwerb ermittelt.

In diesem vereinfachten Fall ergibt sich bei unveränderten Verhältnissen eine Erbschaftsteuer von 22.000 € auf den späteren Erwerb.

Der Freibetrag steht innerhalb des Zehnjahreszeitraums nicht für jeden Erwerb erneut in voller Höhe zur Verfügung.

Darüber hinaus können zivilrechtliche Pflichtteilsergänzungsansprüche entstehen. Deren Beurteilung folgt eigenen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs und ist von der steuerlichen Zehnjahreszusammenrechnung zu unterscheiden.

Muss beim Verkauf einer geerbten Immobilie Einkommensteuer gezahlt werden?

Der Verkauf einer geerbten Immobilie kann neben der Erbschaftsteuer auch einkommensteuerliche Folgen haben.

Dabei ist insbesondere § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) zu beachten, der private Veräußerungsgeschäfte regelt.

Eine Besonderheit besteht darin, dass der Erbe bei einem unentgeltlichen Erwerb grundsätzlich in die steuerliche Anschaffungshistorie des Erblassers eintritt.

Für die Berechnung der zehnjährigen Veräußerungsfrist kommt es deshalb regelmäßig auf den ursprünglichen Anschaffungszeitpunkt des Erblassers an.

Beispiel: Verkauf nach einer Erbschaft

Ein Vater hat im Jahr 2012 eine vermietete Eigentumswohnung gekauft.

Im Jahr 2026 verstirbt er und seine Tochter erbt die Wohnung. Diese verkauft die Immobilie noch im selben Jahr.

Da zwischen der ursprünglichen Anschaffung im Jahr 2012 und der Veräußerung im Jahr 2026 mehr als zehn Jahre liegen, ist der Verkauf im Privatvermögen grundsätzlich nicht nach § 23 EStG steuerpflichtig.

Anders kann die Situation aussehen, wenn der Erblasser die Immobilie erst wenige Jahre vor seinem Tod erworben hat.

Welche Bedeutung hat die Eigennutzung?

Auch innerhalb der zehnjährigen Veräußerungsfrist kann eine Steuerbefreiung für selbst genutzte Wohnimmobilien in Betracht kommen.

Dabei gelten besondere Voraussetzungen hinsichtlich der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken.

Die Voraussetzungen sind von der erbschaftsteuerlichen Familienheimbefreiung zu unterscheiden.

Außerdem können bei Immobilien im Betriebsvermögen, gewerblichem Grundstückshandel oder besonderen Übertragungsgestaltungen andere einkommensteuerliche Folgen entstehen.

Fällt beim Erben einer Immobilie Grunderwerbsteuer an?

Der Grundstückserwerb durch Erbschaft ist nach § 3 Nr. 2 Grunderwerbsteuergesetz grundsätzlich von der Grunderwerbsteuer befreit.

Die Befreiung gilt unabhängig davon, ob für den Erwerb Erbschaftsteuer zu entrichten ist.

Auch Grundstücksschenkungen unter Lebenden sind grundsätzlich von der Grunderwerbsteuer ausgenommen.

Allerdings bestehen bei Schenkungen unter Auflagen Besonderheiten. Soweit eine steuerlich relevante Gegenleistung oder Auflage vorliegt, kann unter bestimmten Voraussetzungen Grunderwerbsteuer entstehen.

Auch bei nachfolgenden Grundstücksübertragungen zwischen mehreren Erben, Angehörigen oder Dritten muss der konkrete Erwerbsvorgang gesondert beurteilt werden.

Die Befreiung von der Grunderwerbsteuer bedeutet außerdem nicht, dass sämtliche Notar-, Grundbuch- oder sonstigen Übertragungskosten entfallen.

Was gilt für geerbte Immobilien im Ausland?

Bei grenzüberschreitenden Erbschaften ist zu unterscheiden, in welchem Staat die Immobilie liegt und wo der Erblasser sowie der Erwerber steuerlich ansässig sind.

Nach deutschem Erbschaftsteuerrecht kann eine unbeschränkte Steuerpflicht insbesondere dann bestehen, wenn der Erblasser zum Zeitpunkt seines Todes oder der Erwerber zum Zeitpunkt der Steuerentstehung als Inländer im Sinne des § 2 ErbStG gilt.

In diesem Fall kann grundsätzlich auch ausländisches Immobilienvermögen in die deutsche Erbschaftsteuer einbezogen werden.

Besteht dagegen lediglich eine beschränkte Steuerpflicht, richtet sich die Besteuerung insbesondere nach dem steuerlich relevanten Inlandsvermögen.

Können zwei Staaten Erbschaftsteuer verlangen?

Bei grenzüberschreitenden Nachlässen kann es zu einer steuerlichen Belastung in mehreren Staaten kommen.

Ob eine Doppelbesteuerung vermieden oder gemindert werden kann, hängt insbesondere von bestehenden Doppelbesteuerungsabkommen im Bereich der Erbschaftsteuer oder von den Voraussetzungen für die Anrechnung ausländischer Erbschaftsteuer nach § 21 ErbStG ab.

Ein allgemeines Abkommen zur Vermeidung einer Doppelbesteuerung bei Einkommensteuern regelt nicht automatisch auch die Erbschaftsteuer.

Besonders relevant sind internationale Sachverhalte bei Immobilien in verschiedenen Staaten, ausländischen Erben oder einem früheren Wohnsitzwechsel des Erblassers.

Welche Möglichkeiten bestehen, wenn die Erbschaftsteuer nicht sofort bezahlt werden kann?

Beim Erben einer Immobilie entsteht nicht automatisch entsprechende Liquidität.

Gerade bei hochwertigen, vollständig vermieteten Immobilien kann eine erhebliche Erbschaftsteuer entstehen, obwohl der Erwerber nur geringe verfügbare Geldmittel besitzt.

Nach § 28 Abs. 3 ErbStG kann für zu Wohnzwecken genutzten Grundbesitz unter bestimmten Voraussetzungen eine Stundung der darauf entfallenden Erbschaftsteuer beantragt werden.

Eine Stundung kommt insbesondere in Betracht, soweit der Erwerber die Steuer nur durch Veräußerung des betreffenden Grundbesitzes aufbringen könnte.

Die Stundung kann bis zu zehn Jahre betragen.

Für Erwerbe von Todes wegen sieht die Vorschrift unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine zinslose Stundung vor.

Die Stundung führt allerdings nicht zu einem endgültigen Wegfall der Steuer. Sie verschiebt lediglich deren Zahlung.

Außerdem kann die Stundung unter bestimmten Umständen enden, beispielsweise wenn der Grundbesitz auf Dritte übergeht oder dauerhaft nicht mehr Wohnzwecken dienen soll.

Welche Fristen und Erklärungspflichten gelten nach einer Immobilienerbschaft?

Der Erwerb einer Immobilie durch Erbschaft kann gegenüber der Finanzverwaltung anzeigepflichtig sein.

Nach § 30 ErbStG muss ein steuerpflichtiger Erwerb grundsätzlich innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis vom Erwerb beim zuständigen Erbschaftsteuerfinanzamt angezeigt werden.

Zwar sieht das Gesetz Ausnahmen von der Anzeigepflicht vor, insbesondere bei bestimmten gerichtlich oder notariell eröffneten Verfügungen von Todes wegen.

Diese Ausnahme gilt jedoch nicht, wenn zum Erwerb Grundbesitz gehört.

Die Anzeige kann daher auch dann erforderlich sein, wenn aufgrund hoher Freibeträge voraussichtlich keine Erbschaftsteuer entsteht.

Welche Angaben benötigt das Finanzamt?

Die Anzeige soll insbesondere Angaben zum Erblasser, zum Erwerber, zum Todeszeitpunkt, zum erworbenen Vermögen, zum Verwandtschaftsverhältnis und zu früheren Zuwendungen enthalten.

Das Finanzamt kann anschließend zur Abgabe einer Erbschaftsteuererklärung auffordern.

Bei Immobilien wird der steuerliche Grundstückswert regelmäßig in einem gesonderten Feststellungsverfahren ermittelt.

Der entsprechende Grundbesitzwert kann durch einen gesonderten Feststellungsbescheid festgestellt werden. Dieser Wert ist grundsätzlich für die Erbschaftsteuerfestsetzung bindend, soweit die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen.

Einwendungen gegen den festgestellten Grundstückswert müssen deshalb grundsätzlich im dafür vorgesehenen Feststellungsverfahren geltend gemacht werden.

Rechtsgrundlage: § 30 ErbStG.

Welche Bedeutung hat die Immobiliennachfolge für größere Familienvermögen?

Bei Familien mit mehreren Immobilien ist die isolierte Betrachtung einzelner Grundstücke häufig nicht ausreichend.

Für die steuerliche Beurteilung ist vielmehr entscheidend, wie sich das Gesamtvermögen zusammensetzt und auf welche Personen die einzelnen Vermögenswerte übergehen sollen.

Ein wesentliches Element ist die Verteilung der Erwerbe auf unterschiedliche Erwerber.

Persönliche Freibeträge stehen grundsätzlich jedem Erwerber entsprechend seinem Verwandtschaftsverhältnis zum jeweiligen Erblasser zu.

Darüber hinaus können zeitlich gestaffelte Übertragungen, die Einräumung von Nießbrauchrechten und die gezielte Zuordnung verschiedener Immobilien steuerliche Auswirkungen haben.

Beispiel: Immobilienvermögen von 2,4 Millionen Euro

Ein Ehepaar besitzt mehrere schuldenfreie Immobilien mit einem steuerlichen Gesamtwert von 2.400.000 €.

Es sind zwei erwachsene Kinder vorhanden.

Bei einer späteren Vermögensübertragung hängt die Erbschaftsteuer unter anderem davon ab, welchem Ehegatten die Immobilien gehören, zu welchem Zeitpunkt die jeweiligen Erwerbe stattfinden und ob bereits frühere Schenkungen erfolgt sind.

Bei einer Übertragung von beiden Elternteilen auf beide Kinder können grundsätzlich mehrere persönliche Freibeträge relevant werden.

Jedes Kind verfügt gegenüber jedem Elternteil grundsätzlich über einen persönlichen Freibetrag von 400.000 €.

Damit ergeben sich bei vier entsprechenden Erwerbsverhältnissen rechnerisch Freibeträge von insgesamt 1.600.000 €.

Ob diese Freibeträge tatsächlich vollständig genutzt werden können, hängt von der Eigentumsverteilung, den einzelnen Erwerbsvorgängen und den gesetzlichen Voraussetzungen ab.

Hinzu können Steuerbefreiungen für bestimmte Familienheime oder Bewertungsabschläge für vermietete Wohnimmobilien kommen.

Warum ist die Eigentumsstruktur entscheidend?

Die steuerliche Situation unterscheidet sich erheblich danach, ob sich die Immobilien im Alleineigentum eines Elternteils, im gemeinsamen Eigentum beider Ehegatten oder innerhalb einer vermögensverwaltenden Gesellschaft befinden.

Bei gesellschaftsrechtlichen Strukturen wird möglicherweise nicht die Immobilie unmittelbar übertragen, sondern eine Beteiligung an der jeweiligen Gesellschaft.

Daraus können abweichende Bewertungsfragen sowie erbschaftsteuerliche, einkommensteuerliche und gegebenenfalls grunderwerbsteuerliche Folgen entstehen.

Die erbschaftsteuerlichen Begünstigungen für Wohnimmobilien lassen sich deshalb nicht ohne Weiteres auf jede Gesellschaftsbeteiligung übertragen.

Welche steuerlichen Fehler können bei Immobilienerbschaften entstehen?

Bei der steuerlichen Behandlung geerbter Immobilien können verschiedene Umstände zu einer höheren Steuerbelastung oder zum Verlust von Steuerbefreiungen führen.

Eine wesentliche Fehlerquelle ist die unzureichende Unterscheidung zwischen selbst genutzten und vermieteten Immobilien. Während bei einem Familienheim eine weitreichende Steuerbefreiung möglich ist, kommt bei vermieteten Wohnimmobilien grundsätzlich ein Bewertungsabschlag von 10 Prozent in Betracht.

Ebenso kann die fehlerhafte Ermittlung des Grundstückswerts zu einer überhöhten steuerlichen Bemessungsgrundlage führen.

Weitere steuerlich relevante Sachverhalte sind insbesondere:

• Nicht berücksichtigte frühere Schenkungen innerhalb des Zehnjahreszeitraums
• Fehlerhafte Zuordnung von Immobilien und Nachlassverbindlichkeiten
• Übersehene persönliche Freibeträge oder Steuerbefreiungen
• Nicht berücksichtigte bestehende Nutzungsrechte
• Die vorzeitige Aufgabe der Eigennutzung eines steuerbefreiten Familienheims
• Unzutreffende Bewertungen innerhalb einer Erbengemeinschaft
• Nicht beachtete steuerliche Folgen einer späteren Veräußerung
• Versäumte Anzeige- oder Rechtsbehelfsfristen

Die steuerlichen Auswirkungen hängen jeweils vom konkreten Erwerbsvorgang ab. Nicht jeder dieser Umstände führt zwangsläufig zu einer zusätzlichen Steuerzahlung.

Zusammenfassung: Immobilien erben und steuerliche Schenkungen richtig einordnen

Immobilien unterliegen beim Erwerb von Todes wegen grundsätzlich der Erbschaftsteuer. Die tatsächliche Steuerbelastung hängt jedoch von mehreren gesetzlichen Faktoren ab.

Besonders bedeutsam sind die persönlichen Freibeträge von bis zu 500.000 € für Ehegatten und 400.000 € für Kinder, die Steuerbefreiung für bestimmte selbst genutzte Familienheime und der Bewertungsabschlag für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke.

Auch bestehende Darlehen, Nutzungsrechte und die tatsächliche Grundstücksbewertung können die Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs beeinflussen.

Bei größeren Immobilienvermögen kommt der zeitlichen und personellen Verteilung von Vermögensübertragungen eine besondere Bedeutung zu. Schenkungen zu Lebzeiten und spätere Erbschaften sind dabei im Zusammenhang zu betrachten, insbesondere wegen der gesetzlichen Zehnjahreszusammenrechnung.

Eine Schenkung ist allerdings nicht grundsätzlich steuerlich günstiger als eine Erbschaft. Gerade für das selbst genutzte Familienheim von Kindern bestehen beim Erwerb von Todes wegen besondere Befreiungsmöglichkeiten, die bei einer gewöhnlichen Schenkung an Kinder nicht entsprechend gelten.

Die maßgeblichen Entscheidungen betreffen daher nicht ausschließlich die Höhe möglicher Freibeträge, sondern auch den Übertragungszeitpunkt, die Immobiliennutzung, die Eigentumsstruktur und die langfristigen Folgen für die beteiligten Familienmitglieder.

Rechtsstand: Oktober 2026. Grundlage sind insbesondere das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz, das Bewertungsgesetz, das Einkommensteuergesetz und das Grunderwerbsteuergesetz. Die dargestellten Berechnungen sind vereinfachte Beispiele und setzen die jeweils genannten Annahmen voraus.