„Eigentümer, die mit der Vermietung von Häusern oder Wohnungen Geld verdienen wollen, müssen ihre Einkünfte versteuern. Es bestehen jedoch zahlreiche Gestaltungsmöglichkeiten um die Steuerlast zu senken. Im Ausgabenbereich wirken sich steuerlich nur solche Beträge aus, die den sogenannten Werbungskosten zugerechnet werden können. Zu den typischsten Werbungskosten zählen beispielsweise Finanzierungskosten, welche mit dem Mietobjekt in direktem Zusammenhang stehen oder die zeitlich genaue Abschreibung eines Gebäudes”, weiß Martin Reiss von der gleichnamigen Kanzlei in Wasserburg. Hier sein nächster Steuertipp:
„Außerdem lassen sich laufende, vom Vermieter getragene, Ausgaben für Wasser, Grundsteuer, Strom oder die Müllabfuhr ansetzen. Auch Verwaltungskosten wie Büromaterialien, Telefonkosten oder Reisekosten zu den Vermietungsobjekten zählen zu den Werbungskosten.”
Der Experte weiter: „Von großer steuerlicher Bedeutung ist die Abgrenzung von den Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten und den Erhaltungsaufwendungen. Renovierungskosten als Erhaltungsmaßnahmen, können in der Regel in voller Höhe von den Einnahmen abgezogen werden.
Werden Beträge allerdings in eine Instandhaltungsrücklage eingezahlt, ist die steuerliche Auswirkung erst gegeben, wenn die Beträge im Rahmen von Renovierungsmaßnahmen aus der Rücklage verausgabt werden. Sind die Erhaltungsmaßnahmen in einem Jahr so hoch, dass der Gesamtbetrag sich nicht vollständig steuerlich auswirkt, können die Aufwendungen auf bis zu fünf Jahre verteilt werden.
Die Anschaffungs- Beziehungsweise Herstellungskosten sowie die Nebenkosten wirken sich steuerlich nur über die Abschreibung aus. Zu den Nebenkosten gehören unter anderem die Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklergebühren. Als Grundlage für die Abschreibung dient die Nutzungsdauer des Gebäudes, welche meist 50 Jahre beträgt. Der anteilige Kaufpreis für den Wert des Grund und Bodens wirkt sich steuerlich überhaupt nicht aus. Für diese Aufteilung ist es somit sinnvoll entsprechende Aufteilungsvereinbarungen im Kaufvertrag zu fixieren. Diese müssen allerdings für die Finanzverwaltung nachvollziehbar sein.
Vorsicht ist geboten, wenn Wohnungen leer stehen. Um daraus entstehende Verluste anerkannt zu bekommen ist es wichtig die Vermietungsabsicht nachzuweisen. Hierzu eignen sich am besten Inserate oder nachweislich stattgefundene Besichtigungstermine. Fehlt die Zeit oder Lust für eine Neuvermietung, so können die Verluste nicht steuerlich berücksichtig werden. Selbiges gilt auch dann, wenn Geld für eine notwendige Renovierung fehlt und die Wohnung deshalb leer steht. Bleiben die Mieteinnahmen unverschuldet aus und führt dies zu einer deutlichen Ertragsminderung, besteht die Möglichkeit einen Antrag auf Erlass der Grundsteuer gestellt und somit die Grundsteuer bis zu 50 Prozent gemindert werden.
Für den Leerstand einer Ferienwohnung gelten Sonderregeln. Da eine ganzjährige Auslastung mit Feriengästen fast auszuschließen ist, kann der ungekürzte Werbungskostenabzug erfolgen, wenn die Ferienwohnung nachweislich nicht selbst genutzt wird.
Eine anteilige Kürzung der Werbungskosten muss eventuell vorgenommen werden, wenn eine vergünstigte Vermietung an Angehörige erfolgt. Hier muss die reduzierte Miete mit der ortsüblichen Miete verglichen werden. Zahlen Angehörige mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, so können Ausgaben in vollem Umfang als Werbungskosten angesetzt werden. Bei niedrigeren Sätzen müssen die Werbungskosten entsprechend gekürzt werden. Beträgt die tatsächliche Miete nur 50 Prozent der ortsüblichen Miete, so kann der Vermieter auch nur 50 Prozent der Werbungskosten ansetzen. Bei einer kostenlosen Überlassung von Wohnraum können gar keine Werbungskosten mehr geltend gemacht werden.