Wer mehrere Immobilien besitzt und diese langfristig innerhalb der Familie halten möchte, kann dafür eine Familiengesellschaft gründen. Eltern können ihre Kinder schrittweise am Vermögen beteiligen, ohne ihnen sofort einzelne Immobilien übertragen zu müssen. Gleichzeitig lassen sich Verwaltung, Entscheidungsrechte und Vermögensnachfolge vertraglich regeln.
Was ist eine Familiengesellschaft für Immobilien?
Eine Familiengesellschaft, häufig auch Familienpool genannt, ist eine Gesellschaft, in der Familienmitglieder ihr Vermögen gemeinsam halten und verwalten.
Für Immobilien werden insbesondere zwei Rechtsformen genutzt:
Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)
Kommanditgesellschaft (KG), gegebenenfalls als GmbH & Co. KG
Die Immobilien gehören der Gesellschaft. Eltern und Kinder halten Gesellschaftsanteile entsprechend ihrer Beteiligung.
Damit kann beispielsweise ein Bestand aus mehreren Mietshäusern zentral verwaltet werden, ohne dass jedes Familienmitglied unmittelbar als Miteigentümer einzelner Grundstücke eingetragen ist.
Wie können Eltern die Kontrolle über ihre Immobilien behalten?
Ein wesentlicher Vorteil liegt in der vertraglichen Gestaltung.
Eltern können ihren Kindern bereits Gesellschaftsanteile übertragen und gleichzeitig bestimmte Entscheidungsbefugnisse behalten.
Im Gesellschaftsvertrag lassen sich beispielsweise regeln:
Wer die Immobilien verwaltet und Mietverträge abschließt
Wer über Verkäufe und neue Investitionen entscheidet
Welche Beschlüsse die Zustimmung der Eltern benötigen
Unter welchen Voraussetzungen Gesellschaftsanteile übertragen werden dürfen
Was bei Scheidung, Insolvenz oder Tod eines Gesellschafters geschieht
Allerdings hängen die Gestaltungsmöglichkeiten von der gewählten Rechtsform ab. Insbesondere bei einer GbR bleibt die persönliche Haftung der Gesellschafter ein wichtiger Faktor.
Welche steuerlichen Vorteile bietet eine Familiengesellschaft?
Eine Familiengesellschaft kann die schrittweise Übertragung von Immobilienvermögen erleichtern.
Bei Schenkungen gelten grundsätzlich folgende persönliche Freibeträge:
400.000 Euro je Kind und Elternteil
200.000 Euro je Enkelkind und Großelternteil
500.000 Euro zwischen Ehegatten
Die Freibeträge können nach Ablauf von jeweils zehn Jahren erneut genutzt werden.
Statt Immobilien vollständig zu übertragen, können Eltern Gesellschaftsanteile verschenken. Maßgeblich ist dabei der steuerlich anzusetzende Wert der übertragenen Beteiligung.
Die Gründung einer Familiengesellschaft führt jedoch nicht automatisch zu einer Steuerersparnis. Sie schafft vor allem zusätzliche Gestaltungsmöglichkeiten für die Vermögensnachfolge.
Wie funktioniert die Übertragung in einem konkreten Beispiel?
Eine Familie besitzt vier vermietete Immobilien mit einem angenommenen steuerlichen Gesamtwert von 2,4 Millionen Euro. Die Immobilien sind schuldenfrei und befinden sich vollständig im Eigentum des Vaters.
Nach Einbringung in eine Familiengesellschaft sollen zwei Kinder jeweils 15 Prozent der Gesellschaftsanteile erhalten.
Daraus ergibt sich rechnerisch:
Gesamtvermögen: 2.400.000 Euro
Beteiligung je Kind: 15 Prozent
Rechnerischer Wert je Beteiligung: 360.000 Euro
Schenkungsteuerlicher Freibetrag je Kind: 400.000 Euro
Unter der Annahme, dass der steuerliche Beteiligungswert tatsächlich 360.000 Euro beträgt und keine früheren Schenkungen anzurechnen sind, fällt auf die Anteilsübertragungen keine Schenkungsteuer an.
Der Vater hält anschließend weiterhin 70 Prozent der Gesellschaftsanteile.
Wichtig: Die steuerlichen Folgen der vorherigen Immobilienübertragung auf die Gesellschaft müssen gesondert geprüft werden. Insbesondere können Grunderwerbsteuer und gegebenenfalls Einkommensteuer entstehen.
Fällt bei der Gründung Grunderwerbsteuer an?
Die Übertragung bestehender Immobilien auf eine Familiengesellschaft kann grundsätzlich Grunderwerbsteuer auslösen.
Bei Personengesellschaften ermöglichen die gesetzlichen Regelungen unter bestimmten Voraussetzungen eine teilweise oder vollständige Nichterhebung der Steuer.
Entscheidend sind insbesondere die bisherigen Eigentumsverhältnisse, die Beteiligungsquoten und mögliche spätere Veränderungen.
Bei bestimmten begünstigten Grundstücksübertragungen ist eine zehnjährige Nachbehaltensfrist relevant. Werden Beteiligungen innerhalb dieser Frist verändert, kann eine zunächst gewährte Steuervergünstigung nachträglich entfallen.
Deshalb darf die Immobilienübertragung nicht isoliert von der später geplanten Beteiligung der Kinder betrachtet werden.
Wie werden die Mieteinnahmen versteuert?
Bei einer rein vermögensverwaltenden Personengesellschaft werden die steuerlichen Ergebnisse grundsätzlich den einzelnen Gesellschaftern zugerechnet.
Diese versteuern ihre Einkünfte entsprechend der steuerlichen Gewinnverteilung mit ihrem jeweiligen persönlichen Einkommensteuersatz.
Die Gesellschaft selbst zahlt bei dieser Gestaltung grundsätzlich keine Einkommensteuer.
Eine gewerbliche Tätigkeit oder eine gewerblich geprägte Gesellschaft kann dagegen andere steuerliche Folgen haben. Insbesondere bei einer GmbH & Co. KG ist die konkrete Struktur entscheidend.
Welche Risiken bestehen bei minderjährigen Kindern?
Auch minderjährige Kinder können an einer Familiengesellschaft beteiligt werden.
Allerdings können dafür zusätzliche rechtliche Voraussetzungen gelten. Je nach Gestaltung sind insbesondere die Bestellung eines Ergänzungspflegers und eine familiengerichtliche Genehmigung zu prüfen.
Außerdem müssen Haftungsrisiken, Stimmrechte und wirtschaftliche Verpflichtungen berücksichtigt werden.
Eine Beteiligung Minderjähriger ist deshalb rechtlich aufwendiger als eine Übertragung an volljährige Kinder.
Wann lohnt sich eine Familiengesellschaft?
Eine Familiengesellschaft kommt insbesondere bei größeren Immobilienbeständen infrage, die dauerhaft innerhalb der Familie gehalten werden sollen.
Sie kann sinnvoll sein, wenn mehrere Kinder beteiligt werden, Eltern weiterhin Einfluss behalten möchten oder eine schrittweise Vermögensübertragung über längere Zeit geplant ist.
Dem stehen Gründungs-, Notar-, Register- und laufende Verwaltungskosten gegenüber. Bei einer Immobilien-GbR ist für grundbuchrelevante Vorgänge grundsätzlich eine vorherige Eintragung im Gesellschaftsregister erforderlich.
Bei kleineren Vermögen oder einer einzelnen Immobilie kann eine direkte Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt einfacher sein.
Entscheidend sind deshalb nicht allein mögliche steuerliche Vorteile, sondern auch die langfristige Verwaltung, die familiären Entscheidungsstrukturen und die gewünschte Vermögensnachfolge.
