Wer zehn Wohnungen besitzt und vermietet, muss steuerlich mehr beachten als nur die Mieteinnahmen. Mit wachsendem Immobilienbestand gewinnen Abschreibungen, Finanzierungskosten, Sanierungen und die Eigentümerstruktur an Bedeutung. Entscheidend ist dabei nicht allein die Anzahl der Wohnungen, sondern wie die Immobilien genutzt, finanziert und langfristig verwaltet werden.
Sind zehn vermietete Wohnungen bereits ein Gewerbebetrieb?
Nein. Auch zehn oder mehr vermietete Wohnungen können weiterhin zur privaten Vermögensverwaltung gehören. Die reine Anzahl der Immobilien führt nicht automatisch zu einer gewerblichen Tätigkeit.
Bei langfristiger Wohnungsvermietung entstehen grundsätzlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG.
Anders kann die Beurteilung ausfallen, wenn Immobilien regelmäßig gekauft, entwickelt und wieder verkauft werden. Dann kann ein gewerblicher Grundstückshandel entstehen.
Wie werden die Mieteinnahmen aus zehn Wohnungen versteuert?
Bei Privatpersonen unterliegen nicht die gesamten Mieteinnahmen der Einkommensteuer, sondern der steuerliche Überschuss nach Abzug der Werbungskosten.
Abziehbar sind insbesondere:
Darlehenszinsen für vermietete Immobilien
Abschreibungen auf den Gebäudeanteil
Verwaltungskosten und Versicherungen
Laufende Reparaturen und Erhaltungsaufwendungen
Nicht auf Mieter umgelegte Betriebskosten
Die Tilgung eines Immobiliendarlehens ist dagegen steuerlich nicht abziehbar.
Bei mehreren Wohnungen sollten Einnahmen, Ausgaben und Finanzierungen objektbezogen dokumentiert werden. Das erleichtert die Zuordnung und verhindert Fehler bei unterschiedlichen Eigentumsverhältnissen.
Wie stark beeinflussen Abschreibungen den steuerlichen Gewinn?
Die Gebäudeabschreibung (AfA) mindert die steuerpflichtigen Vermietungseinkünfte, ohne dass dafür jährlich Geld ausgegeben werden muss.
Bei der linearen Abschreibung gelten grundsätzlich folgende Sätze:
Fertigstellung ab 2023: 3 Prozent jährlich
Fertigstellung von 1925 bis 2022: 2 Prozent jährlich
Fertigstellung vor 1925: 2,5 Prozent jährlich
Für bestimmte neue Wohngebäude kommt alternativ eine degressive Abschreibung von 5 Prozent vom jeweiligen Restwert infrage.
Entscheidend ist die Aufteilung des Kaufpreises auf Grundstück und Gebäude. Der Grundstücksanteil darf nicht abgeschrieben werden.
Wie sieht die Steuerbelastung bei zehn Wohnungen konkret aus?
Ein privater Eigentümer vermietet zehn Wohnungen mit durchschnittlich 1.000 Euro monatlicher Kaltmiete.
Daraus ergibt sich folgende beispielhafte Jahresrechnung:
Position | Betrag |
Jahreskaltmieten | 120.000 € |
Darlehenszinsen | −35.000 € |
Laufende Kosten | −18.000 € |
Gebäudeabschreibungen | −30.000 € |
Steuerlicher Überschuss | 37.000 € |
Obwohl vor Darlehenstilgung tatsächlich 67.000 Euro verbleiben, beträgt der steuerliche Überschuss nur 37.000 Euro.
Werden zusätzlich 45.000 Euro jährlich getilgt, bleiben vor Einkommensteuer lediglich 22.000 Euro Liquidität.
Das Beispiel zeigt, warum steuerlicher Gewinn und tatsächlich verfügbares Geld bei Immobilienportfolios erheblich auseinanderfallen können.
Wann werden Sanierungen steuerlich problematisch?
Besonders bei neu erworbenen Wohnungen können umfangreiche Modernisierungen unerwartete steuerliche Folgen haben.
Übersteigen die relevanten Instandsetzungs- und Modernisierungskosten innerhalb von drei Jahren nach der Gebäudeanschaffung insgesamt 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten ohne Umsatzsteuer, entstehen grundsätzlich anschaffungsnahe Herstellungskosten.
Bei einem Gebäudeanteil von 300.000 Euro liegt die Grenze bei 45.000 Euro.
Werden beispielsweise 50.000 Euro für entsprechende Maßnahmen ausgegeben, können diese Kosten nicht sofort vollständig abgezogen werden. Stattdessen werden sie grundsätzlich über die Gebäudeabschreibung berücksichtigt.
Bestimmte Erweiterungen und jährlich übliche Erhaltungsarbeiten werden bei der Prüfung dieser Grenze gesondert behandelt.
Lohnt sich bei zehn Wohnungen eine Immobilien-GmbH?
Eine Immobilien-GmbH ist nicht automatisch steuerlich günstiger als privates Eigentum.
Bei einer GmbH unterliegen Gewinne grundsätzlich der Körperschaftsteuer und dem Solidaritätszuschlag. Gewerbesteuer kann unter bestimmten Voraussetzungen durch die erweiterte Gewerbesteuerkürzung vermieden werden.
Allerdings gelten dafür strenge Anforderungen an die Tätigkeit der Gesellschaft.
Bei privaten Immobilien kann ein Verkaufsgewinn nach Ablauf der zehnjährigen Frist grundsätzlich einkommensteuerfrei sein, sofern kein Betriebsvermögen oder gewerblicher Grundstückshandel vorliegt.
Eine Immobilien-GmbH bietet diese private Steuerbefreiung nicht. Auch Ausschüttungen an die Gesellschafter können zusätzliche Steuern auslösen.
Deshalb hängt die geeignete Eigentümerstruktur wesentlich davon ab, ob Mieterträge langfristig reinvestiert, privat entnommen oder Immobilien später verkauft werden sollen.
Wann wird der Verkauf mehrerer Wohnungen steuerlich riskant?
Beim Verkauf mehrerer Immobilien kann die sogenannte Drei-Objekt-Grenze relevant werden.
Wer innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs, regelmäßig fünf Jahre, mehr als drei Objekte anschafft und veräußert, kann als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft werden.
Die Grenze ist allerdings keine starre gesetzliche Freigrenze. Auch andere Umstände und längere Zeiträume können entscheidend sein.
Ein gewerblicher Grundstückshandel kann dazu führen, dass Veräußerungsgewinne als gewerbliche Einkünfte besteuert werden und Gewerbesteuer entsteht.
Gerade bei einem Bestand von zehn Wohnungen sollten deshalb geplante Verkäufe, Aufteilungen und Neuerwerbungen steuerlich zusammen betrachtet werden.
