Eine Ferienimmobilie in Italien oder Spanien kann auch dann Steuern auslösen, wenn sie ausschließlich privat genutzt wird. Deutsche Eigentümer müssen neben den laufenden Immobiliensteuern insbesondere mögliche Steuern auf Eigennutzung, Mieteinnahmen und Verkaufsgewinne beachten. Welche zusätzlichen Pflichten in Deutschland entstehen, hängt vom Standort der Immobilie und der steuerlichen Ansässigkeit ab.
Welche Steuern fallen beim Kauf einer Ferienimmobilie an?
Bereits beim Immobilienkauf entstehen erhebliche Nebenkosten.
In Italien beträgt die Registersteuer beim Kauf einer nicht begünstigten Zweitimmobilie von einer Privatperson grundsätzlich 9 % der steuerlichen Bemessungsgrundlage. Hinzu kommen regelmäßig jeweils 50 € Hypotheken- und Katastersteuer. Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Bemessungsgrundlage aus dem Katasterwert statt aus dem Kaufpreis ermittelt werden.
Bei umsatzsteuerpflichtigen Neubauverkäufen beträgt die italienische Umsatzsteuer regelmäßig 10 %, bei bestimmten Luxusimmobilien 22 %.
In Spanien unterscheiden sich die Erwerbssteuern nach Region und Immobilienart. Bei Neubauten fällt grundsätzlich 10 % Umsatzsteuer an, während bei Bestandsimmobilien die regionale Grunderwerbsteuer maßgeblich ist.
Welche laufenden Steuern entstehen in Italien?
Eigentümer einer italienischen Ferienimmobilie müssen regelmäßig die kommunale Immobiliensteuer IMU bezahlen. Die Steuerhöhe richtet sich unter anderem nach dem Katasterwert und dem Steuersatz der jeweiligen Gemeinde.
Die üblichen Zahlungstermine sind:
Juni: erste Rate
Dezember: zweite Rate
Hinzu kommt regelmäßig die kommunale Abfallgebühr TARI.
Eine ausschließlich privat genutzte Ferienwohnung führt nicht automatisch zu italienischer Einkommensteuer auf einen fiktiven Mietwert. Tatsächliche Vermietungseinnahmen können dagegen einkommensteuerpflichtig sein.
Warum kann Spanien auch ohne Vermietung Einkommensteuer verlangen?
Spanien besteuert bei nicht dort ansässigen Eigentümern grundsätzlich auch die Eigennutzung einer verfügbaren Ferienimmobilie.
Dabei wird ein fiktives Einkommen aus dem Katasterwert berechnet. Die Bemessungsgrundlage beträgt regelmäßig 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts. Für in Deutschland steuerlich ansässige Eigentümer gilt grundsätzlich ein Steuersatz von 19 %.
Beispiel: Eine Ferienwohnung hat einen Katasterwert von 150.000 €. Bei Anwendung des Satzes von 1,1 % ergibt sich ein fiktives Einkommen von 1.650 €. Darauf fallen jährlich 313,50 € spanische Einkommensteuer an, wenn die Immobilie ganzjährig zur Verfügung steht.
Die Erklärung erfolgt über das spanische Modelo 210. Für das Steuerjahr 2026 gilt dafür der Zeitraum vom 1. April bis 31. Dezember 2027.
Zusätzlich fällt die kommunale Immobiliensteuer IBI an. Bei höherem spanischem Immobilienvermögen kann außerdem eine Vermögensteuerpflicht entstehen.
Wie werden Mieteinnahmen aus Ferienimmobilien versteuert?
Wer seine Ferienwohnung zeitweise vermietet, erzielt grundsätzlich steuerpflichtige Einnahmen im Belegenheitsstaat.
In Italien können private Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen die Ersatzsteuer Cedolare Secca wählen. Bei kurzfristiger Vermietung beträgt diese grundsätzlich 21 % für eine ausgewählte Immobilie und 26 % für weitere entsprechend vermietete Objekte.
In Spanien beträgt die Einkommensteuer für in Deutschland ansässige private Vermieter grundsätzlich 19 %. Steuerlich abzugsfähige Kosten können die Bemessungsgrundlage reduzieren, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Für spanische Vermietungseinkünfte des Jahres 2026 ist bei zulässiger jährlicher Zusammenfassung die Steuererklärung grundsätzlich vom 1. bis 20. April 2027 einzureichen.
Müssen die Mieteinnahmen zusätzlich in Deutschland versteuert werden?
Das richtet sich nach dem jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommen.
Bei einer in Italien gelegenen Privatimmobilie werden Vermietungseinkünfte bei in Deutschland steuerlich ansässigen Personen grundsätzlich von der deutschen Einkommensteuer freigestellt. Ein Progressionsvorbehalt greift bei solchen EU-Immobilieneinkünften regelmäßig nicht.
Bei spanischen Immobilien gilt dagegen grundsätzlich die Anrechnungsmethode. Die Mieteinkünfte sind auch in Deutschland steuerlich zu berücksichtigen. Die anrechenbare spanische Einkommensteuer wird auf die deutsche Steuer angerechnet.
Damit können bei vergleichbaren Mieteinnahmen unterschiedliche steuerliche Ergebnisse entstehen.
Welche Steuern fallen beim späteren Verkauf an?
Auch Verkaufsgewinne können im jeweiligen Belegenheitsstaat steuerpflichtig sein.
In Italien sind private Immobilienverkäufe grundsätzlich nach mehr als fünf Jahren Haltedauer von der regulären Besteuerung des Veräußerungsgewinns ausgenommen. Für bestimmte Sonderfälle gelten abweichende Regeln.
In Spanien unterliegen Immobiliengewinne nicht ansässiger EU-Eigentümer grundsätzlich einer Besteuerung mit 19 %. Beim Verkauf muss der Käufer regelmäßig 3 % des Kaufpreises als Steuervorauszahlung einbehalten und an die Finanzverwaltung abführen.
In Deutschland ist zusätzlich zu prüfen, ob der Verkauf innerhalb der zehnjährigen Veräußerungsfrist des § 23 EStG erfolgt und welche Entlastung das jeweilige Doppelbesteuerungsabkommen vorsieht.
Die steuerliche Behandlung kann sich erheblich unterscheiden, je nachdem, ob die Immobilie ausschließlich selbst genutzt, regelmäßig vermietet oder später mit Gewinn verkauft wird.
