Wer eine Immobilie innerhalb der Familie unter Marktwert verkauft, muss mit steuerlichen Folgen rechnen. Liegt der Kaufpreis deutlich unter dem tatsächlichen Immobilienwert, kann das Finanzamt den Vorgang teilweise als Schenkung behandeln. Neben Schenkungsteuer können auch Einkommensteuer und unerwartete Auswirkungen auf die spätere Vermögensnachfolge entstehen.
Wann gilt ein Immobilienverkauf als teilweise Schenkung?
Ein Verkauf unter Marktwert ist grundsätzlich erlaubt. Entscheidend ist jedoch, ob der Käufer durch den niedrigeren Kaufpreis bewusst und unentgeltlich begünstigt wird.
In diesem Fall liegt regelmäßig eine sogenannte gemischte Schenkung vor. Der Vorgang besteht aus zwei Teilen:
Entgeltlicher Teil: Der tatsächlich vereinbarte Kaufpreis.
Unentgeltlicher Teil: Der geschenkte Vermögensvorteil.
Das Finanzamt berücksichtigt dabei den steuerlich maßgeblichen Immobilienwert. Ein niedriger Kaufpreis allein führt allerdings nicht automatisch zu einer Schenkung. Die Voraussetzungen einer freigebigen Zuwendung müssen erfüllt sein.
Wie berechnet sich die Schenkungsteuer beim Verkauf unter Marktwert?
Ein Vater verkauft seiner Tochter eine Immobilie mit einem steuerlich maßgeblichen Wert von 600.000 Euro für 350.000 Euro.
Die Berechnung:
Immobilienwert: 600.000 Euro
Kaufpreis: 350.000 Euro
Unentgeltlicher Vermögensvorteil: 250.000 Euro
Die Differenz von 250.000 Euro stellt bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen eine Schenkung dar.
Da Kinder gegenüber jedem Elternteil grundsätzlich einen persönlichen Freibetrag von 400.000 Euro haben, fällt in diesem Beispiel keine Schenkungsteuer an, sofern keine anrechenbaren früheren Schenkungen vorliegen.
Bei einem Verkauf zwischen Geschwistern beträgt der Freibetrag dagegen lediglich 20.000 Euro. Derselbe Vermögensvorteil könnte deshalb erhebliche Schenkungsteuer auslösen.
Welche Freibeträge gelten innerhalb der Familie?
Die persönlichen Freibeträge hängen vom Verwandtschaftsverhältnis ab:
Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro
Kinder: 400.000 Euro
Enkel: grundsätzlich 200.000 Euro
Geschwister: 20.000 Euro
Nichten und Neffen: 20.000 Euro
Schenkungen derselben Person werden innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren zusammengerechnet.
Wer bereits größere Geldbeträge oder Immobilienanteile erhalten hat, kann seinen Freibetrag deshalb teilweise oder vollständig ausgeschöpft haben.
Kann trotz Familienverkaufs Einkommensteuer entstehen?
Ja. Besonders problematisch sind Immobilien, die innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist übertragen werden.
Wurde eine vermietete Immobilie vor höchstens zehn Jahren angeschafft, kann auch ein Verkauf unter Marktwert ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft auslösen.
Bei einer gemischten Schenkung wird der Vorgang für die Einkommensteuer in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt.
Ein Beispiel:
Ein Eigentümer erwarb eine vermietete Immobilie für 200.000 Euro. Fünf Jahre später beträgt ihr Marktwert 400.000 Euro. Er verkauft sie seinem Sohn für 300.000 Euro.
Damit werden 75 Prozent der Immobilie entgeltlich übertragen. Diesem Anteil stehen ursprüngliche Anschaffungskosten von 150.000 Euro gegenüber.
Ohne Berücksichtigung weiterer Kosten und Abschreibungen ergibt sich ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn von 150.000 Euro.
Eine Ausnahme kann insbesondere bei gesetzlich begünstigter Eigennutzung bestehen.
Fällt beim Verkauf innerhalb der Familie Grunderwerbsteuer an?
Nicht jeder Familienverkauf ist automatisch von der Grunderwerbsteuer befreit.
Grundsätzlich steuerfrei sind insbesondere Grundstücksübertragungen zwischen:
Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern
Eltern und Kindern
Großeltern und Enkeln
Diese Befreiung gilt auch bei einem regulären Kaufpreis.
Zwischen Geschwistern besteht dagegen keine allgemeine Befreiung allein aufgrund des Verwandtschaftsverhältnisses.
Bei gemischten Schenkungen können zusätzliche Befreiungsvorschriften greifen. Die konkrete steuerliche Behandlung hängt von der Vertragsgestaltung ab.
Welche Probleme entstehen durch einen falsch angesetzten Immobilienwert?
Ein häufiger Fehler besteht darin, den Immobilienwert ausschließlich anhand familiärer Vorstellungen festzulegen.
Das Finanzamt ist jedoch nicht verpflichtet, einen vereinbarten Kaufpreis als steuerlichen Marktwert anzuerkennen.
Weicht der steuerlich ermittelte Wert erheblich vom Kaufpreis ab, kann sich der angenommene Schenkungsanteil entsprechend erhöhen.
Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten kann helfen, den tatsächlichen Immobilienwert nachzuweisen.
Besonders bei sanierungsbedürftigen Gebäuden, vermieteten Immobilien oder bestehenden Nutzungsrechten können erhebliche Bewertungsunterschiede entstehen.
Welche Risiken bestehen bei der späteren Erbschaft?
Ein vergünstigter Immobilienverkauf kann auch erbrechtliche Auswirkungen haben.
Wird ein Kind gegenüber seinen Geschwistern begünstigt, können später Streitigkeiten über die Vermögensverteilung entstehen.
Unter bestimmten Voraussetzungen kommen Ausgleichungsansprüche unter Abkömmlingen oder Pflichtteilsergänzungsansprüche in Betracht.
Entscheidend sind insbesondere die rechtliche Einordnung der Zuwendung, frühere Vereinbarungen und der spätere Erbfall.
Deshalb sollten Kaufpreis, tatsächlicher Immobilienwert und eine mögliche Schenkungsabsicht im notariellen Vertrag eindeutig dokumentiert werden.
