🏡 Sanierung des Wohnhauses – welche steuerlichen Vorteile gibt es?

Martin Reiss
vor 5 Tagen
3 Min. Lesezeit

Die Sanierung eines Wohnhauses ist oft eine große Investition. Ob energetische Modernisierung, Austausch alter Heizsysteme oder umfassende Renovierung – viele Maßnahmen können steuerlich geltend gemacht werden. Doch die Regeln unterscheiden sich stark, je nachdem wer saniert, wie saniert wird und wofür die Immobilie genutzt wird.

Damit du den Überblick behältst, haben wir als REISS Steuerkanzlei die wichtigsten steuerlichen Vorteile kompakt aufbereitet.

🌿 1. Energetische Sanierungsmaßnahmen: 20 % Steuerbonus (§ 35c EStG)

Für selbstgenutzte Wohnhäuser gibt es einen der attraktivsten Vorteile der letzten Jahre:

Bis zu 20 % der Sanierungskosten können direkt von der Steuer abgezogen werden.

Und zwar verteilt auf 3 Jahre, maximal 40.000 € pro Objekt.

Förderfähige Maßnahmen sind u. a.:

Dämmung von Wänden, Dach oder Geschossdecken
Erneuerung von Fenstern oder Außentüren
Erneuerung/Aufrüstung der Heizungsanlage
Installation digitaler Systeme zur Energieoptimierung

Wichtig:

Die Immobilie muss älter als 10 Jahre sein
Die Maßnahmen müssen von einem Fachunternehmen durchgeführt werden
Es gibt eine „Bescheinigung nach § 35c“, die der Handwerker ausstellen muss

➡️ Vorteil: Der Abzug erfolgt direkt von der Steuerschuld, nicht nur als Absetzung von der Bemessungsgrundlage.

🔧 2. Erhaltungsaufwand bei vermieteten Immobilien – sofort absetzbar

Wenn du eine Vermietungsimmobilie sanierst, kannst du viele Maßnahmen sofort als Erhaltungsaufwand absetzen:

Modernisierung
Austausch von Fenstern
Heizungserneuerung
Badsanierung
Maler- und Bodenarbeiten
Elektrik erneuern

Vorteil: Sofort als Werbungskosten abziehbar, mindert die Steuerlast im gleichen Jahr.

⏳ 3. Herstellungskosten vs. Erhaltungsaufwand – der 15%-Fallencheck

Wenn du eine Immobilie „in den ersten drei Jahren nach Kauf“ sanierst, solltest du eines vermeiden:

👉 Die 15 %-Regel Wenn du innerhalb von 3 Jahren mehr als 15 % der Anschaffungskosten (ohne Grundstück) für bestimmte Renovierungen ausgibst, werden die Kosten zu Herstellungskosten.

Das bedeutet:

Keine sofortige steuerliche Absetzbarkeit
Stattdessen nur Abschreibung über 50 Jahre (bei Wohngebäuden)

Wir prüfen für Mandanten immer, ob Maßnahmen geschickt aufgeteilt oder abgrenzbar sind, um unnötige Aktivierungszwänge zu vermeiden.

♻️ 4. Steuerbonus für Handwerkerleistungen – bis zu 1.200 € pro Jahr

Bei selbstbewohnten Häusern kannst du 20 % von bis zu 6.000 € Arbeitskosten geltend machen:

Malerarbeiten
Bodenverlegung
Maurerarbeiten
Sanitärarbeiten
Elektrikerarbeiten
Reparaturen

Das bringt jährlich 1.200 € direkte Steuerersparnis.

Wichtig: Nur Arbeitskosten, keine Materialkosten!

💡 5. Denkmalobjekte – besondere steuerliche Power

Sanierungen an denkmalgeschützten Immobilien bieten unglaubliche Steuerhebel:

Für Vermieter

100 % der Kosten über 12 Jahre abschreibbar(8 Jahre je 9 %, danach 4 Jahre je 7 %)

Für Selbstnutzer

90 % der Kosten über 10 Jahre absetzbar (je 9 % pro Jahr)

Oft ist das der größte steuerliche Vorteil im gesamten Immobilienbereich.

🔥 6. Heizungstausch, Wärmepumpen & Co. – Energetik-Plus ab 2024/2025

Das „Heizungsgesetz“ (GEG) und die BEG-Förderungen ändern sich ständig.Wichtig für die Steuer:

Kombination von Steuerbonus (35c EStG) und staatlichen Förderungen (BAFA, KfW) ist nicht möglich – man muss wählen.
Heizungstausch kann steuerlich oft attraktiver sein, wenn Fördermittel begrenzt oder früh ausgeschöpft sind.

Wir erstellen regelmäßig Gegenrechnungen, um herauszufinden, welcher Weg finanziell besser ist.

🧮 7. Abschreibungen (AfA) – langfristige Steuervorteile

Auch wenn viele Maßnahmen sofort absetzbar sind:

Bei größeren strukturellen Eingriffen (z. B. Grundrissänderungen, Anbau, Erweiterung) entstehen Herstellungskosten, die über die Jahre abgeschrieben werden:

Wohngebäude ab 2023: 3 % p. a.
Ältere Gebäude: meist 2 % p. a.

Auch Modernisierungen, die das Gebäude „wesentlich verbessern“, gehören dazu.

🧯 8. Welche Kosten kann ich nicht absetzen?

Das ist wichtig, um Enttäuschungen zu vermeiden:

Gartenarbeiten (außer Handwerkeranteil)
Möbel
Dekoration
Eigenleistung (du arbeitest selbst mit – nicht absetzbar!)

🤝 Fazit: Sanieren lohnt sich – steuerlich besonders

Die steuerlichen Vorteile bei der Sanierung eines Wohnhauses sind vielfältig und oft enorm. Ob du selbst bewohnst, vermietest oder modernisierst – es gibt kaum eine Maßnahme, die nicht steuerlich begünstigt wird. Entscheidend ist, die Regeln vor Beginn der Sanierung zu kennen.

Die REISS Steuerkanzlei unterstützt dich dabei,