Welchen Wert setzt das Finanzamt für meine Immobilie an, wenn ich diese an meine Kinder verschenke?

Immobilienbewertung bei Schenkung einfach erklärt – Steuerliche Bewertung, Verfahren & Spartipps 🏠📑

Die Schenkung einer Immobilie an Kinder ist ein bewährtes Instrument der vorweggenommenen Erbfolge. Ziel ist meist klar:

Steuern sparen, Freibeträge optimal nutzen und Vermögen frühzeitig übertragen.

Doch eine entscheidende Frage sorgt regelmäßig für Unsicherheit:

👉 Welchen Immobilienwert setzt das Finanzamt eigentlich für die Schenkungsteuer an?

Wichtig zu wissen: Nicht Ihr Kaufpreis, nicht der Angebotspreis am Markt und auch nicht Ihre persönliche Einschätzung zählen – sondern der steuerliche Grundstückswert nach dem Bewertungsgesetz (BewG).

In diesem Beitrag erfahren Sie verständlich und praxisnah, wie die Bewertung funktioniert, welche Verfahren angewendet werden und wie Sie die Steuerlast legal optimieren können. ✅

📌 Grundsatz: Maßgeblich ist der „gemeine Wert“ (Verkehrswert)

Das Finanzamt ermittelt den sogenannten gemeinen Wert.Dieser entspricht dem Verkehrswert, also dem Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre.

Aber:Der Wert wird nicht individuell geschätzt, sondern nach standardisierten Rechenverfahren berechnet.

➡️ Ergebnis:

Der steuerliche Wert kann höher oder niedriger als der echte Marktpreis sein.

🏡 Welche Bewertungsverfahren gibt es?

Je nach Immobilientyp wendet das Finanzamt unterschiedliche Verfahren an:

1. Vergleichswertverfahren

Typisch für:

• Eigentumswohnungen

• Einfamilienhäuser

• Reihenhäuser

Hier werden Verkaufspreise ähnlicher Objekte in vergleichbarer Lage herangezogen.

👉 Besonders realitätsnah, wenn genügend Vergleichsdaten vorliegen.

2. Ertragswertverfahren

Typisch für:

• vermietete Wohnhäuser

• Mehrfamilienhäuser

• Gewerbeimmobilien

Berechnung basiert auf:

• Jahresmiete

• Bewirtschaftungskosten

• gesetzlich vorgegebenen Kapitalisierungsfaktoren

👉 Entscheidend ist der Ertrag, nicht der Sachwert.

3. Sachwertverfahren

Typisch für:

• selbstgenutzte oder besondere Immobilien ohne Vergleichsdaten

Berechnet werden:

• Bodenwert

• Gebäudesachwert (Herstellungskosten minus Alterswertminderung)

• Marktanpassungsfaktor

👉 Häufig führt dieses Verfahren zu relativ hohen Steuerwerten.

💡 Wichtige Einflussfaktoren auf den Steuerwert

Das Finanzamt berücksichtigt unter anderem:

✔ Grundstücksgröße

✔ Bodenrichtwert

✔ Baujahr

✔ Modernisierungen

✔ Wohnfläche

✔ Nutzung (vermietet oder selbst genutzt)

✔ Restnutzungsdauer

✔ Lage

Schon kleine Unterschiede können den Wert um zehntausende Euro verändern.

👨‍👩‍👧‍👦 Wie viel darf steuerfrei verschenkt werden?

Die Freibeträge bei Schenkungen sind besonders attraktiv:

• Kinder: 400.000 € je Elternteil alle 10 Jahre

• Ehepartner: 500.000 €

• Enkel: 200.000 €

  
  

Beispiel: Ein Ehepaar kann einem Kind 800.000 € steuerfrei übertragen – alle zehn Jahre erneut. 💶

👉 Frühzeitige Planung lohnt sich enorm.

⚠️ Achtung: Der Steuerwert ist oft höher als erwartet

Seit der Reform der Immobilienbewertung fallen die Werte häufig deutlich höher aus als früher.Das führt schneller zu Schenkungsteuer.

Deshalb gilt:

👉 Bewertung vor der Übertragung prüfen lassen, nicht erst danach.

🛠️ Wie lässt sich die Steuerlast legal reduzieren?

Gestaltungsmöglichkeiten aus der Beratungspraxis:

✅ Nießbrauch oder Wohnrecht vorbehalten (senkt den steuerlichen Wert erheblich)

✅ Übertragung in mehreren Schritten (10-Jahres-Regel nutzen)

✅ Teilübertragungen statt Komplettschenkung

✅ Gutachten eines Sachverständigen bei überhöhtem Finanzamtswert

✅ Kombination mit Familiengesellschaften

Hier steckt oft fünf- bis sechsstellige Steuerersparnis drin.

🎯 Fazit: Immobilienübertragung strategisch planen

Die Bewertung durch das Finanzamt folgt klaren gesetzlichen Regeln, nicht dem Bauchgefühl.

Wer einfach überträgt, riskiert unnötige Steuerzahlungen.Wer hingegen frühzeitig gestaltet, nutzt Freibeträge optimal und spart erheblich.

Gerade bei Immobilienvermögen empfiehlt sich eine individuelle steuerliche Prüfung vor jeder Schenkung.