Privat oder GmbH: Wie halte ich meine Immobilien steuerlich richtig? 🏠💼

Immobilien sind eine der beliebtesten Kapitalanlagen in Deutschland – ob zur Vermietung, als Altersvorsorge oder zum langfristigen Vermögensaufbau. Doch eine zentrale Frage stellen sich viele Eigentümer früher oder später:

Soll ich meine Immobilien privat halten oder über eine GmbH strukturieren?

Die Antwort lautet wie so oft im Steuerrecht: Es kommt darauf an. Beide Modelle haben klare steuerliche Vor- und Nachteile. Wer hier frühzeitig richtig plant, kann fünf- bis sechsstellige Steuerbeträge sparen. 💡

Im Folgenden zeigen wir Ihnen die wichtigsten Unterschiede – verständlich und praxisnah.

🧍‍♂️ Immobilien im Privatvermögen

Vorteile

✅ Spekulationsfrist (10 Jahre)

• Verkauf nach 10 Jahren Haltedauer → komplett steuerfrei

• Einer der größten Vorteile überhaupt

✅ Einfache Verwaltung

• Keine Bilanzierung

• Keine doppelte Buchführung

• Geringe laufende Kosten

✅ Günstige Besteuerung bei kleinen Beständen

• Mieteinkünfte nur mit persönlichem Steuersatz

Nachteile

❌ Hoher persönlicher Steuersatz

• Bis zu 42 % bzw. 45 % Einkommensteuer

• Progression steigt mit jedem Objekt

❌ Keine Thesaurierungsvorteile

• Gewinne werden sofort voll versteuert

• Kapitalaufbau langsamer

❌ Haftung

• Volle persönliche Haftung mit Privatvermögen

Geeignet für:

👉 1–3 Objekte👉 langfristiges Halten👉 spätere steuerfreie Veräußerung geplant👉 geringe Verwaltungsaufwände gewünscht

🏘️ Immobilienvermögen in einer GmbH

Vorteile

✅ Niedrige laufende Steuerbelastung

• ca. 15 % Körperschaftsteuer + Gewerbesteuer

• effektiv häufig nur 15–30 %

• deutlich günstiger als persönlicher Steuersatz

✅ Bessere Reinvestition

• Gewinne können in der GmbH „stehen bleiben“

• schnellerer Vermögensaufbau 📈

✅ Haftungsbegrenzung

• Schutz des Privatvermögens

✅ Professionelle Struktur

• sinnvoll für größere Portfolios oder gewerbliche Investoren

Nachteile

❌ Kein steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren

• Veräußerungsgewinne immer steuerpflichtig

❌ Ausschüttung kostet erneut Steuern

• Abgeltungsteuer oder Teileinkünfteverfahren

• Doppelbesteuerung möglich

❌ Mehr Bürokratie

• Bilanzierungspflicht

• Jahresabschluss

• höhere Beratungskosten

Geeignet für:

👉 größere Bestände (ab ca. 5–10 Objekten)👉 aktives Kaufen/Verkaufen („Fix & Flip“)👉 Reinvestition statt Privatentnahme👉 Haftungsbegrenzung wichtig

💡 Steuerlicher Direktvergleich

Kriterium	Privat	GmbH
Laufende Steuer	hoch (bis 45 %)	niedrig (ca. 15–30 %)
Verkauf nach 10 Jahren	steuerfrei 🎉	steuerpflichtig
Reinvestition	eingeschränkt	sehr gut
Aufwand	gering	hoch
Haftung	privat	beschränkt

🎯 Unsere Empfehlung aus der Praxis

In der Beratung sehen wir häufig folgende Struktur:

• Langfristige Bestandsimmobilien → privat

• Handels-/Wachstumsobjekte → GmbH

Eine Mischstrategie kann steuerlich optimal sein.

Die richtige Gestaltung hängt u. a. ab von:

• Anzahl der Objekte

• Haltedauer

• Verkaufsstrategie

• Finanzierungsstruktur

• persönlichem Steuersatz

• Nachfolgeplanung

Deshalb gilt: Keine Standardlösung – sondern individuelle Planung.

🤝 Fazit

Die Wahl zwischen Privatvermögen und GmbH entscheidet über:

• Steuerbelastung

• Vermögensaufbau

• Risiko

• Flexibilität

Wer hier früh die richtige Struktur wählt, spart langfristig erhebliche Steuern und gewinnt unternehmerische Freiheit.

Wenn Sie unsicher sind, welche Lösung zu Ihrer Situation passt, analysieren wir das gerne gemeinsam mit Ihnen.

👉 Reiss Steuerkanzlei – wir gestalten Immobilienstrukturen steueroptimal.