Heizung, Energie, Sanierung: Welche Kosten 2026 steuerlich absetzbar sind – und welche nicht

1. Einleitung: Energiekosten bleiben ein zentrales Thema

Steigende Energiepreise, gesetzliche Vorgaben zur Wärmewende und hohe Investitionskosten sorgen dafür, dass das Thema Heizung, Energie und Sanierung auch 2026 viele Menschen in Deutschland stark beschäftigt. Eigentümer von Ein- und Mehrfamilienhäusern, Wohnungseigentümergemeinschaften sowie Vermieter stehen vor grundlegenden Entscheidungen: modernisieren, sanieren, austauschen oder abwarten?

Neben technischen und finanziellen Fragen rückt dabei ein Punkt besonders in den Fokus: Was lässt sich steuerlich geltend machen – und was nicht?

Die steuerlichen Regelungen sind komplex. Häufig werden Ausgaben falsch eingeordnet oder Chancen verschenkt, weil Förderungen und Steuervergünstigungen nicht korrekt kombiniert werden. Dieser Beitrag gibt einen klaren Überblick, welche Kosten 2026 steuerlich absetzbar sind, welche Voraussetzungen gelten und wo typische Fehler lauern.

2. Grundsätzliches: Steuerliche Absetzbarkeit von Sanierungskosten

Ob und in welcher Form Kosten steuerlich berücksichtigt werden können, hängt maßgeblich davon ab,

• wer die Immobilie nutzt (Eigennutzung oder Vermietung),

• welche Maßnahme durchgeführt wird,

• und wie die Kosten eingeordnet werden (Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten).

Man unterscheidet im Wesentlichen drei steuerliche Bereiche:

1. Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen (§ 35c EStG)

2. Handwerkerleistungen und haushaltsnahe Dienstleistungen (§ 35a EStG)

3. Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung

3. Energetische Sanierung bei selbstgenutztem Wohneigentum

3.1 Steuerbonus für energetische Maßnahmen (§ 35c EStG)

Für selbstgenutzte Wohnimmobilien gibt es einen direkten Steuerbonus für bestimmte energetische Maßnahmen.

Begünstigt sind unter anderem:

• Austausch oder Optimierung von Heizungsanlagen

• Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen oder Geschossdecken

• Erneuerung von Fenstern und Außentüren

• Einbau von Lüftungsanlagen

• digitale Systeme zur Energieoptimierung

3.2 Höhe der Steuerermäßigung

Die Steuerermäßigung beträgt insgesamt 20 % der begünstigten Kosten, verteilt über drei Jahre:

• Jahr 1: 7 % (max. 14.000 €)

• Jahr 2: 7 % (max. 14.000 €)

• Jahr 3: 6 % (max. 12.000 €)

👉 Maximal sind 40.000 € pro Objekt möglich.

Wichtig: Es handelt sich nicht um Werbungskosten oder Sonderausgaben, sondern um eine direkte Steuerermäßigung, die die Einkommensteuer unmittelbar reduziert.

3.3 Voraussetzungen für den Steuerbonus

Damit der Bonus greift, müssen folgende Bedingungen erfüllt sein:

• Immobilie ist mindestens 10 Jahre alt

• sie wird selbst genutzt

• die Arbeiten werden von einem Fachunternehmen durchgeführt

• eine Fachunternehmerbescheinigung liegt vor

• die Zahlung erfolgt unbar (Überweisung)

3.4 Keine Doppelförderung möglich

Ein zentraler Punkt: Steuerbonus und staatliche Förderung (z. B. KfW / BAFA) schließen sich gegenseitig aus.

Wer Zuschüsse oder zinsgünstige Darlehen in Anspruch nimmt, kann die gleichen Kosten nicht zusätzlich steuerlich geltend machen. Hier ist eine sorgfältige Planung entscheidend.

4. Handwerkerleistungen und haushaltsnahe Dienstleistungen

4.1 Handwerkerleistungen (§ 35a EStG)

Unabhängig von energetischen Maßnahmen können Handwerkerleistungen steuerlich berücksichtigt werden.

Begünstigt sind:

• Reparaturen an Heizung, Sanitär, Elektrik

• Wartung der Heizungsanlage

• Austausch einzelner Bauteile

• Arbeiten im Haushalt oder auf dem Grundstück

Nicht begünstigt sind:

• Materialkosten

• Lieferkosten

• Geräteanschaffungen

4.2 Steuerliche Wirkung

• 20 % der reinen Arbeitskosten

• maximal 1.200 € Steuerermäßigung pro Jahr

• Zahlung muss per Überweisung erfolgen

Diese Regelung gilt für den eigenen Privathaushalt, egal ob Eigenheim oder Mietobjekt.

5. Energetische Maßnahmen bei vermieteten Immobilien

5.1 Werbungskosten statt Steuerbonus

Bei vermieteten Immobilien greift nicht § 35c EStG. Stattdessen werden die Kosten steuerlich als Werbungskosten behandelt.

Absetzbar sind u. a.:

• Heizungsaustausch

• Dämmmaßnahmen

• Fenstererneuerung

• Modernisierung der Energieversorgung

5.2 Sofortabzug oder Abschreibung?

Hier ist entscheidend, ob es sich um:

• Erhaltungsaufwand oder

• Herstellungskosten

handelt.

Erhaltungsaufwand→ sofort in voller Höhe abziehbar (oder auf Antrag verteilt über mehrere Jahre)

Herstellungskosten→ Abschreibung über viele Jahre (AfA)

Die Abgrenzung ist einer der häufigsten Streitpunkte mit dem Finanzamt.

6. Typische Abgrenzungsprobleme in der Praxis

6.1 Austausch einer Heizung

• Austausch einer alten Heizung gegen ein gleichwertiges modernes System→ meist Erhaltungsaufwand

• umfassende Modernisierung mit erheblicher Standarderhöhung→ kann Herstellungskosten sein

6.2 Energetische Komplettsanierung

Werden innerhalb kurzer Zeit mehrere Gewerke modernisiert (Heizung, Fenster, Dämmung), prüft das Finanzamt häufig, ob eine wesentliche Verbesserung vorliegt. In diesem Fall droht eine langfristige Abschreibung.

7. Sonderfall: Erneuerbare Energien

7.1 Photovoltaikanlagen

Photovoltaikanlagen werden steuerlich gesondert behandelt. Seit den gesetzlichen Erleichterungen sind viele Anlagen:

• einkommensteuerfrei im laufenden Betrieb

• dennoch mit steuerlich relevanten Anschaffungskosten

Die Kombination mit energetischer Sanierung sollte steuerlich abgestimmt werden.

7.2 Wärmepumpen

Wärmepumpen zählen in der Regel zu den energetischen Maßnahmen. Ob Steuerbonus oder Werbungskosten möglich sind, hängt von der Nutzung der Immobilie ab.

8. Häufige Fehler, die Geld kosten

In der Praxis sehen wir regelmäßig folgende Fehler:

• falsche Kombination von Förderung und Steuerbonus

• Barzahlung von Handwerkerrechnungen

• fehlende oder unvollständige Rechnungen

• falsche Einordnung als Herstellungskosten

• verspätete oder fehlende Anträge

• fehlende Beratung vor Beginn der Maßnahme

Viele dieser Fehler lassen sich durch frühzeitige steuerliche Beratung vermeiden.

9. Handlungsempfehlungen aus Sicht der Steuerkanzlei

Unsere Empfehlungen für 2026:

1. Steuerliche Prüfung vor Beginn der Sanierung

2. Fördermöglichkeiten und Steuerbonus vergleichen

3. Rechnungen sauber trennen (Arbeits- / Materialkosten)

4. Zahlungswege korrekt wählen

5. Maßnahmen dokumentieren

6. Einordnung mit Steuerberater abstimmen

Gerade bei größeren Investitionen entscheidet die richtige steuerliche Behandlung über mehrere tausend Euro Steuerersparnis.

10. Fazit: Steuerliche Chancen nutzen – aber richtig

Heizung, Energie und Sanierung bleiben auch 2026 ein zentrales Thema für Immobilieneigentümer. Der Gesetzgeber bietet steuerliche Entlastungen – aber nur bei korrekter Anwendung.

Unser Fazit: Wer frühzeitig plant, sauber dokumentiert und steuerlich begleitet wird, kann Investitionen spürbar günstiger gestalten. Wer unvorbereitet handelt, verschenkt häufig erhebliche Beträge oder riskiert spätere Korrekturen durch das Finanzamt.